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住まいの税金

4.住まいを保有するとかかる税金

住宅を保有しているときには、固定資産税と都市計画税がかかります。

4-1.固定資産税

1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。
原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。
標準税率は1.4%ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。

  • 税額=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

 市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

住宅用地の課税標準の特例

住宅家屋の敷地になっている土地は「住宅用地」として課税標準が減額されます。
ただし「住宅用地」と認められるのは、家屋の床面積の10倍までの面積が限度です。
店舗などとの併用住宅の場合には、全体の床面積に対する居住用の床面積の割合によって、「住宅用地」と認められる敷地の比率が決められます。なお、別荘の敷地は住宅用地と認められません。

併用住宅のうち「住宅用地」と認められる敷地の比率

全体の床面積に占める居住面積の割合 (1)地上5階建以上の耐火建築物の住宅用地比率 (2) (1)以外の家屋の住宅用地比率
4分の1以上2分の1未満 0.5 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75 1.0
4分の3以上 1.0

そして、住宅用地と認められた面積部分については、課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分 要件(住宅用地と認められた面積部分) 課税標準の軽減
小規模宅地 住宅1戸当たり200㎡まで 課税標準(固定資産評価額)の1/6
一般住宅用地 住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準(固定資産評価額)の1/3
空き家の除却を促進するための住宅用地の課税標準の軽減の適用除外

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定された「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市区町村から勧告を受けたものの土地については、原則として上記の住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されます。

特定空家等とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」のうち、次のような状態にあるものです。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

なお、勧告に対し、固定資産税の賦課期日である1月1日までに建物を改修するなど所定の措置をとった場合には、住宅用地の課税標準の特例の適用が継続される場合があります。

土地の負担調整

評価替えにともなって、新しい固定資産税評価額と従前からの固定資産税の課税標準との間に乖離が生じたり、拡大したり、あるいは各地域で乖離の仕方がばらついているケースが少なくありません。本来なら新しい評価額を基に税額を算出すべきですが、税額が一挙に上がってしまいます。そこでその乖離を一定限度内にとどめて、ばらつきを改善し、土地の課税標準を調整して一挙に税額が増えるのを防止する、負担調整の制度が設けられています。「4-1固定資産税 住宅用地の課税標準の特例」により算出された課税標準から、さらに「前年度課税標準」の「新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額」に対する割合(負担水準)により、負担調整措置が適用されます。
また、一定の地価下落が見られる場合には、市町村は簡易な評価額の下方修正ができるようになっています。

※ 負担水準(%)=(前年度課税標準)÷(新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額)

土地評価額の変動による住宅用地の課税標準の調整

負担水準 課税標準の調整
100%以上 新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額
100%未満 前年度の課税標準額+(新評価額×住宅用地特例(1/6または1/3)×5%)
ただし、上記によって求められた課税標準が、住宅地特例による課税標準の100%を上回る場合は100%相当額、20%を下回る場合は20%相当額とする。
2018年度から2021年度においては、前年より税額が1割以上で市町村等の条例で定める割合を超えて上昇する場合には、その超えることとなる税額相当分を減額する措置が講じられています。
新築家屋の税額軽減の特例

新築住宅家屋が次の床面積の要件を満たす場合、新たに課税される年度から3年度分(3階建て以上の耐火建築物・準耐火建築物の場合は5年度分)、固定資産税が減額されます。減額されるのは、120㎡相当分までの居住部分に相当する固定資産税額の2分の1です。
なお、長期優良住宅の普及促進法の施行後に長期優良住宅として認定された住宅家屋については、それぞれ減額の適用期間が2年度分延長され、5年度分(3階建て以上の耐火建築物・準耐火建築物の場合は7年度分)となります。(新築した年の翌年の1月31日までに、申告書に長期優良住宅の認定を受けて建てられたことを証明する書類を添付して市町村の税務課へ提出する必要があります。)
なお、この特例の適用は2022年3月31日までに新築したものまでです。

新築家屋の税額軽減の特例の適用要件

新築年月日 自己居住用住宅の面積 貸家の面積
2022年3月31日まで 50㎡以上280㎡以下 40㎡以上280㎡以下

※ ただし、併用住宅などの場合は住居用の部分が全体の床面積の2分の1以上であること。
※ マンションの場合には、専有部分の2分の1以上が居住用であること。(床面積は、共用部分の持分を加算して判断する。)

税額計算の考え方

居住用超高層建築物(高さが60mを超えるタワーマンション等)に対する課税の見直しについて

高さが60mを超えるタワーマンション等の建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものについては、タワーマンション建物全体の固定資産税額を按分する場合に用いる専有部分の床面積を住戸(居住用)の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するために「階層別専有床面積補正率」で補正されます。(都市計画税についても同様)

対象となるタワーマンション等は2018年度(2018年4月)から新たに課税される新築の居住用超高層建築物で、2018年1月1日現在で新築している居住用超高層建築物から課税の見直しが行われます。ただし2017年4月1日前に売買契約が締結された住戸を含むタワーマンションは対象外です。

階層別専有床面積補正率(%)はN階数の場合100+10/39×(N-1)の値で補正します。按分の方法は補正後の専有部分の床面積を住戸部分すべての床面積(補正後)の合計で除した値で税額を按分します。

所有者不明土地等に対する措置について
  1. 「現に所有する者」の申告制度の創設
    • 相続登記が済んでいない土地や家屋に対して、市町村による固定資産税の賦課徴収を円滑に進めるため、「現に所有する者」に罰則付きの申告制度が創設されることになりました。
      土地または家屋の固定資産税の納税義務者については、登記簿または土地補充課税台帳もしくは家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている者が納税義務者となるのが原則です。しかし、課税されるかどうか決められる基準日(賦課期日)である1月1日前に、所有者として登記等されている人が亡くなっている場合には、その土地や家屋等を「現に所有する者」が納税義務を負うことになります。所有者情報の円滑な把握のため、市町村が条例を制定することで「現に所有する者」に対し、氏名、住所など固定資産税の賦課徴収に必要な事項を申告させることができるようになります。罰則は(ア)正当な理由なく不申告の場合には10万円以下の過料、(イ)虚偽の申告をした場合には1年以下の懲役または50万円以下の罰金となります。
      なお、この改正は2020年4月1日以後の条例の施行の日以後に「現に所有する者」であることを知った者に適用されます。
  2. 使用者を所有者と見なす制度の拡大
    • 市町村は、一定の調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかとならない場合には、その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができるようになります。「一定の調査」とは、住民基本台帳及び戸籍簿等の調査並びに使用者と思料される者その他の関係者への質問その他の所有者の特定のために必要な調査をいいます。この使用者に課税する場合には、使用者に通知が行く仕組みです。この改正は2021年4月1日以後の年度分の固定資産税から適用されます。
4-2都市計画税

都市計画税とは、1月1日現在で原則として市街化区域内の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

  • 税額=固定資産税評価額を基にした課税標準×0.3%

 市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

住宅用地の課税標準の特例

住宅家屋の敷地になっている土地については、「住宅用地」として課税標準が減額されます。「住宅用地」と認められる面積は、固定資産税と同じ条件です。(「4-1.固定資産税 住宅用地の課税標準の特例」を参照)
住宅用地と認められた場合の課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分 要件 課税標準の軽減
小規模宅地 住宅1戸当たり200㎡まで 課税標準(固定資産評価額)の1/3
一般住宅用地 住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準(固定資産評価額)の2/3
空き家の除却を促進するための住宅用地の課税標準の軽減の適用除外

固定資産税と同様に「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定された「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市区町村から勧告を受けたものの土地については、原則として上記の住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されます。

土地の負担調整

固定資産税と同じ負担調整措置がとられています。(「4-1.固定資産税 土地の負担調整」を参照。)また、2018年度から2021年度においては、固定資産税と同様に一定以上の税額上昇を抑える減額措置が講じられています。

税額計算の考え方

居住用超高層建築物(高さが60mを超えるタワーマンション等)に対する課税の見直しについて

高さが60mを超えるタワーマンション等の建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものの専有部分(居住用)を取得した場合には、タワーマンション建物全体の税額を按分する場合に用いる専有部分の床面積を住戸の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための「階層別専有床面積補正率」で補正することになりました。詳しい内容は、固定資産税の見直しと同じです。

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