トップ不動産便利ツール住まいの税金>3.住宅ローン控除など(住まいを買った後の税金の手続き)

住まいの税金

3.住宅ローン控除など(住まいを買った後の税金の手続き)

住宅ローンを利用して、住宅の購入や新築などをした場合で一定の要件を満たすときは、所得税や住民税について、住宅ローン控除の適用を受けることができます。また、住宅ローンを利用しない場合でも、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅については、所得税の特別控除を受けることができます。ここでは、こうした控除について紹介しています。

3-1.住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

住宅ローン等を利用して住宅の購入や新築または増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、住宅ローン借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額を所得税額から控除することができます。

住宅ローン控除
適用要件

主な要件は次の通りです。

  1. 取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
  2. 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. 登記事項証明書の家屋の専有面積が原則50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用であること
    (増改築の場合は増改築後の面積が原則50㎡以上であること)
  4. 10年以上にわたって分割返済する借入金があること
    (親族などからの個人的な借入や0.2%に満たない利率による勤務先からの借入金は除く)
  5. 居住した年及びその前後2年間(通算5年間)居住用財産の3,000万円の特別控除等の特例(売る「2-1 居住用財産の3,000万円特別控除」)を受けていないこと(2020年4月1日からは、取得した新居に居住した年の3年目の年中に旧住宅とその敷地を譲渡した場合で、居住用財産の3,000万円の特別控除等の特例の適用を受けていないことも、適用要件とされる。)
  6. 既存(中古)住宅の場合、次のいずれにも該当する住宅であること
    (1)建築後使用されたものであること
    (2)次のいずれかに該当する住宅であること
    (ア)取得する建物が耐火建築物の場合は築後25年以内であること
    (イ)木造など非耐火建築物の場合は築後20年以内であること
    (ウ)新耐震基準に適合する建物であること(この要件による特例の適用は2005年4月1日から、申告時に耐震基準適合証明書を添付)ただし、既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の一定の住宅であることが証明された場合を含む
    (エ)2014年4月1日以降、耐震基準に適合しない既存(中古)住宅(要耐震改修住宅)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして居住する日までに耐震改修工事を完了し、耐震基準に適合することが証明されたこと等の一定の要件を満たす建物であること(なお、この耐震改修につき「既存住宅を耐震改修した場合の税額控除」(リフォームする(増改築・改修)2-2参照)を適用する場合には、住宅ローン控除は適用できない。)
    (3)親族や事実婚の相手など生計を一にする人などから取得した住宅・贈与による住宅でないこと
     なお、2016年4月1日以降、住宅の購入や新築などをする一定の非居住者にも適用が可能となりました。
 
控除の内容

2014年4月1日以降、住宅等の取得の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、控除対象となる借入金の上限は、住宅の種類により、次のようになります。

一般住宅の場合の住宅ローン控除

居住年 控除期間 対象ローン限度額 控除率 合計最高控除額
2014年 4月~2021年12月 10年間 4,000万円 1.0% 400万円

認定住宅(認定長期優良住宅※1及び認定低炭素住宅※2)の場合の住宅ローン控除

居住年 控除期間 対象ローン限度額 控除率 合計最高控除額
2014年 4月~2021年12月 10年間 5,000万円 1.0% 500万円

ただし、2014年4月以降の物件の引き渡しでも消費税が非課税となる個人の売り主から購入した既存(中古)住宅の場合は、対象となるローン限度額が2,000万円、合計最高控除額が200万円となります。

2019年度税制改正による住宅ローン控除の拡充(消費税率10%への引き上げに対する拡充措置)について

2019年10月1日から2020年12月までに引き渡しを受け、居住した住宅等の取得の対価に含まれる消費税等の税率が10%の場合については、 控除期間が3年延長されて13年となります。また、延長された控除限度額は、 (1)借入金年末残高に控除率を乗じた金額、 (2)税抜き建物価額(4,000万円が上限、認定長期優良住宅※1、認定低炭素住宅※2は5,000万円が上限)の2%÷3に相当する金額、のいずれか小さい方の額になります(夫婦で13年の住宅借入金等特別控除の特例の適用を受ける場合には、税抜き建物価額は、夫婦間の持分で按分する計算になります)。

控除期間13年の住宅ローン控除の特例

居住年 控除期間 対象ローン限度額・控除
対象建物価額の上限額
11年目から13年目までの
控除率・控除限度額
の計算方法
2019年 10月~2020年12月 13年間 4,000万円(認定住宅の場合は5,000万円) 以下のいずれかの小さい額
(1)ローン年末残高の1.0%
(2)税抜き建物価額の2%÷3

(注)住宅ローン控除の特例の建物価額の計算方法について次の点に注意する必要があります。

(1)取得した居住用家屋の中に住宅の用以外の部分がある場合には、全体の床面積のうち、住宅の用の部分の面積の割合により建物価額を按分して年末残高を計算すること。
(2)住宅の取得等に当たり、補助金を受けた場合や住宅取得等資金の贈与税の非課税制度などの適用がある場合でも、建物価額についての住宅ローン控除の控除限度額の計算上、補助金や贈与を受けた金額を控除しないこと。
 
なお、控除額は100円未満の端数金額を切り捨てて計算します。
 

新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた控除期間13年の住宅ローン控除の特例(新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れた人が対象)

2020年4月30日に施行された 「新型コロナウイルス感染症緊急経済対策」(コロナ対策)の税制上の措置では、新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響により2020年12月31日までに入居ができなかった場合でも、一定の要件を充たし2021年12月31日までに入居すれば控除期間13年の住宅ローン控除の特例の適用を認めることとされました。その要件は次のとおりです。

  1. 一定の期日までに契約が行われていること
    (1)-1注文住宅を新築する場合:2020年9月30日まで
    (2)-1分譲住宅・既存(中古)住宅を取得する場合、既に住んでいる住宅の増改築等をする場合:2020年11月30日まで
  2. 新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存(中古)住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと

確定申告では、契約日がわかる契約書等のほか、新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響により入居が遅れたことを証する書類を用意する必要があります。

2021年度税制改正による控除期間13年の住宅ローン控除の特例の延長(上記の契約日以後に契約した人が対象)

2021年度の税制改正の措置として、上記1.の期間以後の契約について、2021年1月1日から2022年12月31日までに入居した場合、13年間の住宅ローン控除の特例の適用が認められることになりました。

(1)-2注文住宅を新築する場合:2020年10月1日から2021年9月30日までの期間
(2)-2分譲住宅・既存(中古)住宅を取得する場合、既に住んでいる住宅の増改築等をする場合:2020年12月1日から2021年11月30日までの期間
 

この期間の契約で延長される控除期間13年の住宅ローン控除では、確定申告で入居が遅れたことを証する書類等の添付が不要です。
なお、この期間の契約で延長される控除期間13年の住宅ローン控除の適用者で合計所得金額が1,000万円以下の年には、40㎡以上50㎡未満(注コラム参照)の床面積の住宅の取得等についても住宅ローン控除が適用されます。

控除期間13年の住宅ローン控除の
契約期間等の比較
コロナ対策 2021年度税制改正
契約期間 新築 2020年9月30日まで 2020年10月1日から
2021年9月30日まで
分譲住宅、既存(中古)住宅の取得・
既に住んでいる住宅の増改築等
2020年11月30日まで 2020年12月1日から
2021年11月30日まで
コロナ禍の影響により引き渡しが
遅れたこと等を証する書類
必要 不要
入居期限 2021年12月31日 2021年1月1日~2022年12月31日
※1
認定長期優良住宅とは、住宅の構造及び設備が、次に掲げる措置が講じられたもので、一定の認定基準を満たしたものをいいます。
  1. 当該住宅を長期にわたり良好な状態で使用するために、次に掲げる事項に関し、国土交通省令で定める基準に適合させるための措置
    (1)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分の構造の腐食、腐朽及び摩損の防止
    (2)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分の地震に対する安全性の確保
  2. 居住者の加齢による身体の機能の低下、居住者の世帯構成の異動その他の事由による住宅の利用の状況の変化に対応した構造及び設備の変更を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  3. 維持保全を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  4. 日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者の利用上の利便性及び安全性、エネルギーの使用の効率性その他住宅の品質または性能に関し国土交通省令で定める基準に適合させるための措置

このほか、住宅の維持保全の期間が30年以上であることなど一定の基準を満たす必要があります。手続きは、住宅を建築し住宅の維持保全等を行う場合に、所管行政庁に長期優良住宅建築等計画の認定を申請して、認定を受けることになります。

注:長期優良住宅の認定基準については法改正等により見直される可能性もあります。

※2
認定低炭素住宅とは、都市の低炭素化の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた建築物のうち、租税特別措置法に定める一定の新築住宅をいいます。認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅を含みます。
認定基準は、一次エネルギー消費量を指標として住宅・建築物の低炭素化を定量的に評価し、断熱材の厚みや複層ガラス、軒ひさしの設置、太陽光発電パネルの設置等により、省エネルギー法に基づく省エネルギー基準を超える性能(一次エネルギー消費量がマイナス10%以上)を求めることを基本としています。 これに加え、節水対策やHEMSの導入などの措置を選択的項目として定めています。なお、省エネルギー基準と同等以上の断熱性能を確保することも要件とします。
※ 詳しくは、「国土交通省最新の動きVOL.51」および「話題の不動産キーワードVOL.11」を参照
 

なお、2013年分から2037年分までの所得税について、住宅ローン控除による税額控除等、所定の計算をした後にその年分の所得税額(外国税額控除の適用を除く)が算出される場合には、算出された所得税額を基に2.1%の復興特別所得税がかかります。

(注)ここでいう床面積は、登記記録(登記簿)で表示される面積です。一戸建ては「壁などの中心線で囲まれた部分の面積」(壁芯面積)になりますが、マンションは専有部分の「壁などの内側部分の面積」(内法面積)となります。新築マンションの不動産広告などに記載される専有面積は、壁芯面積で表示されるので、登記簿上の面積は専有面積より狭くなる点に注意してください。
控除の申告

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。適用を受ける1年目に確定申告をしたサラリーマンは、2年目からは税務署から送られてくる書面に記入し、金融機関の残高証明書とともに勤務先に提出すれば年末調整で控除できます。
ただし、住民税からの控除を受ける場合には、所得税の確定申告を済ませていれば原則として市町村等への申告が不要となりますが、別途改めて申告することもできます。

また、住み替えで新たに購入した住宅について住宅ローン控除の適用を受けた後、旧住宅を譲渡する場合などのように、住宅ローン控除の対象となった住宅ではない物件を住宅ローン控除の適用の翌年、翌々年、(2020年4月1日以後は3年目も含む)に譲渡した場合、「売る2-1居住用財産の3,000万円特別控除」や「売る2-3特定居住用財産の買換え等の特例」などと、住宅ローン控除の併用はできません。
このためどちらかを選択することになりますので、注意が必要です。

なお、2022年1月1日以後に確定申告書を提出する場合は、税務署長が納税者から提供された既存(中古)住宅等に関する不動産識別事項等を使用して、入手等をしたその既存住宅等の登記事項により床面積要件等を満たすことの確認ができた住宅は、住宅ローン控除の対象となる既存(中古)住宅に含まれます。

住民税からの控除

所得税額から控除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額を限度として控除することができます。住宅等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、次のようになります。

居住年 控除限度額
2014年4月~2021年12月 所得税の課税所得金額等×7%(最高 13万6,500円)

※ 前年の所得税の課税総所得金額、課税退職所得金額、課税山林所得金額の合計額をいいます。

ただし、消費税が非課税となる個人の売り主から購入した既存(中古)住宅の場合は、控除限度額が所得税の課税所得金額等の5%(最高9万7500円)となります。

所得税の住宅ローン控除の特例(消費税率10%に対する拡充措置)の創設に伴う措置

2019年10月1日以降に引き渡しを受け、居住した住宅等の取得の対価に含まれる消費税等の税率が10%の場合について、 所得税の住宅ローン控除の控除期間が3年延長となり、控除限度額の計算が変わりました(上記、「2019年度税制改正による住宅ローン控除の拡充」等の内容を参照)。

なお、2021年度税制改正に伴い、特定の期間に契約した場合に2021年1月1日から2022年12月31日までに入居すれば、13年間の住宅ローン控除の特例の適用が認められることになりました。契約期間については上記、「2021年度税制改正による控除期間13年の住宅ローン控除の特例の延長」と同様です。

※2022年1月1日から2022年12月31日までに入居する場合で「住民税からの控除」の対象となるのは、上記の契約期間を満たす場合のみとなります。

これに伴い住民税についても、延長された3年間で所得税から 住宅ローン控除額を控除してなお残額がある場合には、翌年度分の住民税から一定金額を限度として控除することができるようになりました。控除限度額は、次のようになります。

居住年 控除限度額
2019年10月~2022年12月 11年目から13年目の住宅ローン控除の特例の控除額を所得税から控除した残額で所得税の課税所得金額等×7%(最高 13万6,500円)

 前年の所得税の課税総所得金額、課税退職所得金額、課税山林所得金額の合計額をいいます。

住宅ローン控除の適用要件の緩和

住宅ローン控除の適用を受けるには、新築、購入、増改築等をした日から6ヶ月以内に居住し、その年の年末まで引き続き居住することが必要とされています。しかし、転勤等のやむを得ない事情による場合は、一定の条件を満たせば適用を受けることができます。

  • 所有者の単身赴任など(海外赴任で非居住者となる場合を除く。ただし2016年4月1日以降、住宅を取得等する一定の非居住者にも適用が可能になる)で家族が居住している場合などは、適用が可能
  • 住宅ローン控除の適用を受けていたものの転勤等やむを得ない事由で居住できなくなり(2003年4月1日以降)、再び居住を開始した場合、残存控除期間で再適用が可能
  • 6ヶ月以内に居住したものの転勤等やむを得ない事由でその年の年末に居住できなかった場合(2009年1月1日以降)、その後に再居住すれば、残存控除期間で適用が可能
  • 最初に居住の用に供した年に転勤等やむを得ない事情でいったん居住できなくなり(2013年1月1日以降)、その年の12月31日までに再居住した場合も特例の対象とする

なお、消費税等の税率が8%または10%の場合について、住宅ローン控除の拡充措置を講じてもなお効果が限定的な所得層に対しては、「すまい給付金」の給付制度が設けられています。

すまい給付金
詳しくは、こちらで説明しています 。


3-2.認定住宅を新築等した場合の所得税の特別控除
長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定を受けた長期優良住宅、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく低炭素住宅(両方を合わせて認定住宅といいます)の新築等を行い、居住した場合に、所得税額から一定の税額控除ができる制度です。
適用要件

主な適用要件は以下の通りです。

  1. 認定住宅を新築、または建築後使用されたことのない認定住宅を取得
  2. 認定住宅が所得税の特別控除の対象となった日(認定長期優良住宅は2009年6月4日、認定低炭素住宅は2014年4月1日)から2021年12月31日までに居住
  3. 個人の所得要件は、合計所得金額3,000万円以下
控除の内容

通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額(性能強化費用相当額)の10%を、その年の所得税から控除します。なお、1年で控除額を所得税から控除できなかった場合には、控除しきれなかった残額を翌年の所得税から控除できます。
住宅ローン控除とは選択制となっていますが、居住用財産の買換え等の特例との重複適用は可能となっています。

2014年4月1日以降、住宅等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、控除対象限度額が次のようになります。

居住年 控除対象限度額 控除率 控除限度額
2014年4月~2021年12月 650万円 10% 65万円

ページトップ