トップ不動産基礎知識:既存住宅購入のポイント3.住まいの税金4.被相続人の住まいを売る場合の特例(空き家特例)

不動産基礎知識:既存住宅購入のポイント

3.住まいの税金

4.被相続人の住まいを売る場合の特例(空き家特例)

空き家の発生を抑制するために、相続または遺贈によって取得した被相続人の住まいなどを譲渡する場合、その譲渡所得から特別控除できる特例があります。

4-1.空き家にかかわる譲渡所得の特別控除の特例

被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地を相続または遺贈によって取得した相続人等が一定の要件を満たした上で譲渡した場合に、その譲渡所得から最高3,000万円を特別控除できる特例です。ただし、2024年1月1日以降の譲渡については、特例の対象となる家屋とその敷地を相続又は遺贈によって取得した相続人等が3人以上の場合は控除額が最高2,000万円になります。

適用要件

主な要件は次の通りです。

  1. 適用対象は「相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地」。ただし、次の3つすべてを満たすこと
    (1) 家屋が区分所有建物でないこと
    (2) 1981年5月31日以前に建築されたものであること
    (3) 相続開始の直前まで同居人がいなかったこと
      なお、2019年4月1日以降の譲渡については、「被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地」の要件が緩和されました。居住の用に供することができない「政令に定める事由」があって、相続の開始の直前において被相続人が住んでいなかった場合の「住まなくなる直前の家屋とその敷地」も含められることになりました。
      政令に定める事由は、被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたことなどとされました。この場合、同居人の有無の判定は、被相続人が所定の老人ホームなどに入所するため住まなくなる時点とされ、その時点から相続の開始の直前まで、家屋について被相続人による一定の使用がなされ、かつ事業や貸付けの用、他人の居住の用に供されていないこととされました。
  2. 適用できる人は、上記の家屋とその敷地を相続又は遺贈により取得した人
  3. 適用できる譲渡は次の要件をすべて満たす譲渡
    (1) 2027年12月31日までの間に譲渡すること
    (2) 相続が開始した日から3年を経過する年の年末までに譲渡すること
    (3) 譲渡対価が1億円以下であること(一体だった被相続人居住用の土地建物を相続から3年後の年末までに分割して譲渡した場合は、その合計額が1億円以下であること)
    (4) 譲渡が、以下のいずれかに該当するものであること
    (ア)
    対象の家屋を現行の耐震基準に適合するよう改修して敷地とともに譲渡する場合(既に耐震性がある場合は改修不要)
    (イ)
    対象の家屋を除却し、敷地のみを譲渡する場合
    (ウ)
    対象の家屋と敷地を譲渡した時から譲渡があった年の翌年2月15日までの間に、対象の家屋が①耐震基準に適合することとなった場合、②全部の取り壊しもしくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合(適用は2024年1月1日以降の譲渡から)
      ただし(ア)、(イ)、(ウ)につき相続してから譲渡するまでに、譲渡する建物や敷地が事業の用、貸付の用、その他居住の用に供されていないこと
    (注)2023年12月31日までの譲渡については、耐震基準を満たさない家屋を買主に譲渡して、家屋の取り壊しや耐震改修を譲渡後に実施する場合については、上記(ア)、(イ)の要件を満たさないので、本特例の適用はありません。
適用除外
  1. 次の特例と重複して適用することはできません。
    • 固定資産の交換の特例
    • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
    • 交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
    • 換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
    • 収用交換等の場合の特別控除
    • 特定事業用資産の買換え・交換の特例
    • 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
  2. 親子間や夫婦など特殊関係者間での売買の場合には、適用できません。
  3. 相続した不動産等の譲渡については、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合、所定の相続税額を譲渡所得の計算上取得費に加算する「取得費加算の特例」が用意されていますが、この空き家特例とは重複して適用することはできず、どちらかを選択することになります。
  4. 「居住用財産の買換え等の特例」「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」「特定居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」と重複して適用することができます。
控除の申告

特例の適用を受けるには、譲渡対象家屋等がこの特例の要件を充たすことを対象家屋等の所在地の市区町村長が確認した旨の書類(確認書)の発行を受け、確定申告を行うことが必要です。

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