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トップ不動産基礎知識：既存住宅購入のポイント3.住まいの税金1.住まいを買うときにかかる税金
住まいを買うときには、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかります。
印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金です。契約書に記載された金額によって税額が決まります。
印紙税（原則の税額）
| 契約書に記載された金額 | 売買契約書、 金銭消費貸借契約証書 （ローン契約書） |
工事請負に関する 契約書 |
|---|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | |
| 50万円超 100万円以下 | 1,000円 | |
| 100万円超 200万円以下 | 2,000円 | 400円 |
| 200万円超 300万円以下 | 1,000円 | |
| 300万円超 500万円以下 | 2,000円 | |
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | 1万円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 2万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 6万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 10万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円 | 20万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 40万円 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 60万円 |
| 記載金額のないもの | 200円 | 200円 |
住宅などの不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書の印紙税については、軽減措置が設けられています。2027年3月31日までは、次のように引き下げられます。
| 契約金額 | ||
|---|---|---|
| 不動産の譲渡に関する契約書 | 建設工事の請負に関する契約書 | 2014年4月1日以降の税額 |
| 10万円超 50万円以下 | 100万円超 200万円以下 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 200万円超 300万円以下 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 300万円超 500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 同左 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 同左 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 同左 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 同左 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 同左 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 同左 | 32万円 |
| 50億円超 | 同左 | 48万円 |
※ 金銭消費貸借契約証書（ローン契約書）については軽減措置の対象外です。
不動産会社から住宅を購入したり、住宅を建築したりする場合には、原則として、その代金を課税標準として消費税がかかります。土地は非課税ですが、建物は課税対象となるので、建物には原則として譲渡金額の10％の消費税がかかります。そのほか、不動産会社への仲介手数料もその金額を課税標準として消費税が課税されます。
→仲介手数料については、「不動産基礎知識：仲介手数料について」で詳しく説明しています。
ただし、消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売主の場合を除きます。
住宅の売買に関連して、売主と買主の間で、住宅にかかる固定資産税・都市計画税の公租公課の精算（引き渡し日を基準に日割りで按分して、売主と買主の間で精算）が、取引慣行として行われます。この場合、建物分の公租公課の精算金は消費税の課税対象に含まれることに注意が必要です。
登録免許税とは、土地建物等にかかわる登記をする際にかかる税金です。所有権にかかわる登記の場合には、その固定資産税評価額に、所定の税率を乗じて税額を求めます。抵当権の設定登記の場合の税額は、債権額（住宅ローンなどの借入額）に所定の税率を乗じます。納税は登記を申請するときに行います。なお、建物が新築でまだ固定資産税評価額がない場合には、法務局所定の新築建物課税標準価格認定基準表を基に評価額を計算することになっています。
※課税標準：課税標準とは、税額算出の直接の対象となる金額や数量をいいます。
床面積が50㎡以上の住宅にかかる登記の場合には、下表の要件を満たすことについて、住宅が所在する市区町村長の証明を受けた場合には、登録免許税の軽減税率が適用となります。
認定長期優良住宅※1、認定低炭素住宅※2についてはさらに特例措置があります。
住宅に関する税率軽減の特例の概要
| 登記の種類 | 原則税率 | 軽減税率を受けるための要件 |
軽減税率 2027年 3月31日まで |
認定長期優良住宅※1の特例 | 認定低炭素住宅※2の特例 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 適用要件 (租税特別措置法) |
住宅の要件 (租税特別措置法施行令) |
|||||
| 所有権保存登記 | 0.4％ | （1）個人であること （2）1984年4月1日から2027年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋を取得して自身の居住の用に供すること （3）新築または取得後1年以内に登記すること |
【新築住宅の場合】 （1）床面積が50㎡以上の個人の住宅 |
0.15％ | 0.1％ | 0.1％ |
| 所有権移転登記 | 2.0％ | （1）個人であること （2）1984年4月1日から2027年3月31日までに建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供すること （3）取得後1年以内に登記すること |
【新築住宅の場合】 （1）床面積が50㎡以上の個人の住宅 【既存（中古）住宅の場合】 （1）及び、（2）-1・（2）-2のいずれかに該当するもの （1）床面積が50㎡以上の個人の住宅 （2）-1 登記簿上の建築日付が1982（昭和57）年1月1日以降のもの （2）-2 建築基準法等の規定に定める地震に対する安全性基準に適合するもの |
0.3％※3 | 0.1％ （一戸建て住宅については0.2％）※4 |
0.1％※4 |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | （1）個人であること （2）1984年4月1日から2027年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供した場合で、その住宅用家屋の取得等に必要な借入金等について金融機関等が担保するための登記であること （3）新築または取得後1年以内に登記すること |
0.1％ | |||
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、時限措置により税率が軽減されています。
土地に関する軽減税率
| 土地の所有権移転登記 | 原則税率 | 2013年4月1日から 2026年3月31日まで |
|---|---|---|
| 税率 | 2.0％ | 1.5％ |
不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。固定資産税評価額に対して原則として税率4％を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。
※マンションの専有部分の価格（マンション1室の価格）は原則として、一棟の建物の固定資産税評価額を専有部分の床面積割合によって按分して得た額に相当する価格とされます。建物の固定資産税評価額は建物1棟ごとに評価される前提だからです。
※高さが60mを超えるタワーマンション（2018年4月から新たに課税されることとなる新築の居住用超高層建築物）の専有部分（居住用）を取得した場合には、建物1棟の評価額を専有部分の床面積割合によって按分して価格を求める際に、専有部分の床面積を住戸の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための「階層別専有床面積補正率」で補正します。階層別専有床面積補正率はN階数の場合100＋10/39×（N－1）の値です。
原則的な税額の求め方は次の通りです。
土地・住宅の取得に適用される税率は、2027年3月31日まで、税率を3％とする特例措置がとられています。
土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例
| 対象不動産 | 原則税率 | 2027年3月31日まで |
|---|---|---|
| 土地・住宅 | 4.0％ | 3.0％ |
2027年3月31日までに宅地を取得した場合には、宅地の課税標準は2分の1になります。
一定の住宅の取得に関する課税標準の特例
下表に示す要件を満たす住宅については、固定資産税評価額等から「控除額」に記載された金額を控除した額が課税標準となります。
| 住宅の種類 | 要件 | 新築された時期 | 控除額 |
|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 床面積50㎡以上240㎡以下 （一戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上240㎡以下） |
1,200万円 （認定長期優良住宅の場合1,300万円。ただし2026年3月31日まで） |
|
| 既存（中古）住宅（注1・2） | （1）床面積50㎡以上240㎡以下 （2）自己の居住の用に供すること （3）次のいずれかに該当すること
|
1954年7月1日～ 1963年12月31日 |
100万円 |
| 1964年1月1日～ 1972年12月31日 |
150万円 | ||
| 1973年1月1日～ 1975年12月31日 |
230万円 | ||
| 1976年1月1日～ 1981年6月30日 |
350万円 | ||
| 1981年7月1日～ 1985年6月30日 |
420万円 | ||
| 1985年7月1日～ 1989年3月31日 |
450万円 | ||
| 1989年4月1日～ 1997年3月31日 |
1,000万円 | ||
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| （注1） | 耐震基準不適合既存住宅の取得に対する減額の特例について |
| 1. | 耐震基準に適合しない既存（中古）住宅を取得し、取得後6ヶ月以内に改修を実施し、耐震基準に適合することの証明を受けて入居した既存（中古）住宅については、既存（中古）住宅に対する「一定の住宅の取得に関する課税標準の特例」で、新築された時期により控除される金額に税率を乗じた税額が減額されます。一度、原則通りの税額を納めた後で不動産取得税の減額分の還付を受けることになります。ただし既存（中古）住宅を取得した時に、この減額の特例を受ける旨の申告をすれば、6ヶ月間に限り、いったん減額される税額分について徴収が猶予されます。 |
| 2. | 耐震基準不適合既存住宅を取得するとともにその敷地を取得した場合、敷地についても次に挙げる「住宅用土地に関する減額の特例」が適用されます。 |
| （注2） | 買取再販業者が既存（中古）住宅を買い取り、住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を再販売する場合には、買取再販業者に課される不動産取得税を軽減する措置が設けられています。再販住宅が「安心Ｒ住宅」である場合または既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する場合、再販住宅の敷地についても住宅用土地に関する減額の特例が認められます。（2025年3月31日まで） |
住宅が上記の（一定の住宅の取得に関する課税標準の特例）と同様の床面積等の要件を満たしており、土地の取得が下表のいずれかの要件に該当する場合には、その住宅用土地について、1.、2.いずれか高い方の金額を税額から控除することができます。
4万5,000円
敷地1㎡当たりの評価額※1×住宅の床面積の2倍（最高限度200㎡まで）×3％※2
※1 敷地が宅地の場合、2027年3月31日までは課税標準の特例適用後の金額
※2 土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例により2027年3月31日までの税率
土地を取得してから、原則として3年以内に住宅家屋が新築される場合には、不動産取得税の徴収が猶予されます。
住宅用土地に関する特例の要件等
| 土地の取得後に住宅を新築した場合 | 土地の取得日から3年以内(2026年3月31日まで)に住宅を新築 （土地取得者が新築まで土地保有しているか、新築が土地取得者から土地を取得した者により行われる場合に限る） ※ただし、政令で3年以内に取得することが困難と定められている一定のやむをえない事情がある場合には4年とされます（2026年3月31日まで） |
|---|---|
| 土地の取得前に住宅を新築した場合 | 借地人が新築後1年以内にその敷地の土地を取得 |
| 住宅を新築後に土地と住宅を取得した場合 | 未使用の住宅とその敷地を新築1年以内に同一人が取得すること |
| 土地の取得後に中古の住宅を取得した場合 | 土地取得者が1年以内に土地の上の住宅を取得すること （新耐震基準に適合しない中古（既存）住宅を取得し、取得から6ヶ月以内に改修を実施して耐震基準に適合することの証明を受けた場合も適用対象（上記注2）） |
| 土地を取得する前に 中古の住宅を取得していた場合 |
借地して住宅を取得した者が、その後1年以内にその敷地の土地を取得すること （新耐震基準に適合しない中古（既存）住宅を取得し、取得から6ヶ月以内に改修を実施して耐震基準に適合することの証明を受けた場合も適用対象（上記注2）） |
