トップ＞不動産便利ツール＞住まいの税金＞2.住まいを買うときの贈与にかかる税金
住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には、原則として贈与税がかかります。
贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（これを「暦年課税方式」といいます。）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。
贈与税速算表
（1）1月1日時点で18歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた財産にかかる税率
| 基礎控除後の課税価格 （贈与を受けた財産の価額－110万円） |
税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 0～200万円以下 | 10％ | ― |
| 200万円超 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円超 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 600万円超 1000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1000万円超 1500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 1500万円超 3000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 3000万円超 4500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4500万円超 | 55％ | 640万円 |
（2）（1）以外の贈与財産にかかる税率
| 基礎控除後の課税価格 （贈与を受けた財産の価額－110万円） |
税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 0～200万円以下 | 10％ | ― |
| 200万円超 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 300万円超 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 400万円超 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 600万円超 1000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1000万円超 1500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 1500万円超 3000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3000万円超 | 55％ | 400万円 |
110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。
【2024年1月1日以降の改正点】
暦年課税方式で被相続人から財産をもらっていた人が、被相続人の相続人として財産を相続した場合では、相続開始前3年以内の贈与財産も相続財産に加算することになっていますが、2024年1月1日からは、相続開始前7年以内の贈与財産（当該財産のうち当該相続の開始前３年以内に贈与により取得した財産以外の財産については、 当該財産の価額の合計額から 100 万円を控除した残額）も加算されることになります。なお、この扱いには経過措置が用意されます。
所定の条件を満たして、贈与の年の1月1日において60歳以上の親や祖父母から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円（2024年1月1日からは基礎控除110万円が追加されます）までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額（2024年1月1日からは基礎控除を控除した残額）と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。
相続時精算課税制度の贈与時点での贈与税の税額の計算は、次の通りです。
【2024年1月1日以降】
相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。
贈与者が60歳以上の親又は祖父母であること
贈与を受ける者が18歳以上の子又は孫であること
贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者（父母又は祖父母）からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。
相続時精算課税制度の制度内容
| 制度内容 | |
|---|---|
| 贈与時 | ・特別控除額 ：2,500万円 |
| ・基礎控除額（2024年1月1日から）：110万円 贈与財産の価額から特別控除額（2024年1月1日からは基礎控除額を含む）を除いた額が課税対象となる |
|
| ・税率：一律20％ | |
| 相続時 | 贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算（2024年1月1日からは基礎控除額を控除）して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。 |
相続時精算課税制度のイメージ図
この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。通常の相続時精算課税制度と異なり、親や祖父母の年齢制限がなくなります（2023年12月31日までの贈与まで）。
新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。
次のすべての要件を満たす、国内にある住宅。
次のすべての要件を満たす、国内にある住宅に対して国内で行われる増改築工事。
※ 一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかわる工事を含みます。
相続時精算課税制度の選択、または同制度の住宅取得等資金の特例の適用を受ける旨、特別控除を受ける金額等を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告をする必要があります。
この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅については家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下などの要件があります。
なお、2021年1月1日以後の贈与で、受贈者の贈与を受けた年分の合計所得金額が1,000万円以下の場合には、40㎡以上50㎡未満（注コラム参照）の床面積の住宅の取得等についても非課税制度が適用されます。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、18歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。なお、この非課税制度は2023年12月31日までの贈与が対象です。
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。
新築・既存（中古）住宅共通の非課税枠
| 住宅取得等資金の 贈与の時期 |
省エネ等良質な住宅 | 上記以外の住宅 |
|---|---|---|
| 2022年1月～2023年12月 | 1,000万円 | 500万円 |
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告をする必要があります。
暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較
| A.暦年課税制度 | B.相続時精算課税制度〈通常型〉 | C.相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例 | D.住宅取得等資金の非課税制度 | |
|---|---|---|---|---|
| 適用期限 | 恒久的措置 | 恒久的措置 | 2023年12月末まで | 2023年12月末まで |
| 非課税枠 | 基礎控除 ・110万円まで |
特別控除 ・2,500万円まで 基礎控除（2024年1月1日から） ・110万円まで |
特別控除 ・2,500万円まで |
非課税枠 （1）省エネ等良質な住宅の場合と （2）上記以外の住宅の場合で異なる |
| 贈与する人 | 制限なし | 親・祖父母等直系尊属 （年齢60歳以上） |
親・祖父母等直系尊属 （年齢制限なし） |
親・祖父母等直系尊属 （年齢制限なし） |
| 贈与される人 | 制限なし | 子・孫等の直系卑属 | 子・孫等の直系卑属 （合計所得金額2,000万円以下） |
|
| 贈与される人の年齢制限 | 制限なし | 贈与の年の1月1日で18歳以上 | ||
| 使途等の条件 | 制限なし | 制限なし |
|
|
| 他の特例との重複適用 | B・Cとの重複不可 Dと重複可 |
Dと重複可 | Dと重複可 | AまたはB・Cのいずれかと重複可 |
| 利用回数 | 何回でも可 | 何回でも可 | 非課税枠まで | |
| 申告 | 税額がある場合は申告が必要 | 必要 | 必要 | 必要 |
※1
「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。また、2021年1月1日以後に贈与により取得する住宅については、受贈者の贈与を受けた年分の合計所得金額が1,000万円以下の場合に、40㎡以上50㎡未満の床面積の住宅の取得等についても特例が適用されます。さらに、「C.相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、2021年1月1日以後に贈与により取得する住宅については、40㎡以上50㎡未満の床面積の住宅の取得等についても特例が適用されます。
※2 一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかわる工事を含みます。
