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トップ不動産基礎知識：貸すときに知っておきたいこと4.仲介・管理を依頼する会社を選ぶ：4-4 管理業務を委託する
住まいなどを貸す場合、その管理業務が発生します。
ここでは、、登録管理業者などの不動産会社に管理を委託すると、どのようなサービスを受けられるのかを説明します。
賃貸住宅の管理業務を自分で行うことも不可能ではありませんが、登録管理業者などの不動産会社に委託することもできます。委託を受けた不動産会社は、借主の入居後から退去までの一連の業務を行います。
管理業務には大きく分けて「賃料などの受領など」と「賃貸住宅の維持保全」の2つがありますが、いずれの業務も密接に関係しており、業務の内容も不動産会社や契約の内容によって様々ですので、何をどこまで任せたいのかを整理した上で、業務を委託することが重要です。
入居者管理の業務内容は大きく2種類に分けられます。ひとつは入居中の賃料管理や苦情などに関する対応で、もうひとつは契約更新、解約など契約期間終了前後の対応です。
どのような業務を委託するのかは、業務内容と費用を十分に検討する必要があります。
| 賃料集金代行 | 借主から月々の賃料、管理費などを所定の日に集金する業務。 振り込み、カード会社による提携サービスの利用、現金での回収などの方法がある。 |
|---|---|
| 賃料滞納への対応 | 借主が賃料滞納した際に連絡などの対応を行うサービス。 管理会社によってサービスの内容は異なる。賃料滞納には、適切かつ迅速な対応をしてくれる不動産会社を選びたい。 |
| 賃料保証 | 借主が一定の保証料を支払うことで、借主の賃料、管理費、駐車場料金等の居住用賃料債務について、家賃保証会社が債務保証を行うサービス（機関保証といわれる）。借主が賃料を滞納した場合に、貸主は家賃保証会社からの弁済を受けることができる。 会社によって保証内容は異なるので、十分確認することが必要。なお、保証業務には、賃料滞納後の賃貸借契約の解除、明渡しまでにかかる弁護士費用を負担する特約などもある。 |
| 苦情対応 | 入居者からの苦情や入居者と周辺住民とのトラブルなどの対応を行うサービス。 なかには、24時間電話対応をしてくれるサポートセンターを設けている不動産会社もある。 |
| 契約更新業務 | 借主に契約更新、あるいは退去の意思を確認し、更新の場合には必要な契約書類を用意するなどの対応を行う。 退去の際、貸主に代わって明渡しに立ち会うなどの業務を行っていることもある。 |
＊ここで挙げたサービスは不動産会社に賃貸の入居者管理を委託した場合に受けられる主なものです。実際にはご自身でサービスの内容を確認し、委託してください。
賃貸住宅の管理には、日常的な業務と、退去にかかわる業務、その他長期的な業務が含まれます。どのような業務を委託するのかは、業務内容と費用を十分に検討した上で決めましょう。
ただし、賃貸する物件が分譲マンションの場合は、共用部分の建物管理はマンションの管理組合で行われます。
| 日常的な業務 | 定期的に管理員を派遣して、清掃やごみ出しなどを行う業務が中心となるが、巡回の頻度など具体的な業務の内容については個別の契約によって異なる。 |
|---|---|
| 退去にかかわる業務 | 入居者の退去後の室内の状況に応じたクリーニング、リフォーム、修理などの手配をする。入居者管理と一括して委託している場合であれば、退去の申し出があった時点から手配をしておくこともある。 |
| その他長期的な業務 | 物件の価値を落とさないためには、適切な時期に適切な補修を行うといった、建物の老朽化対策が必要。そのための長期修繕計画作成、予算計画作成などが主な業務となる。物件を長期間賃貸する場合には、このような業務の委託も検討したい。 |
＊ここで挙げたサービスは不動産会社に建物管理を委託した場合に受けられる主なものです。実際にはご自身でサービスの内容を確認し、委託してください。
賃貸住宅の管理業務は業務内容が多岐にわたるため、委託する業務の詳細な内容、委託にかかる経費などについて十分に検討し、慎重に判断しましょう。
＊賃貸住宅管理業務適正化法により、200戸以上の賃貸住宅を管理する業者は、国土交通大臣への登録が義務付けられています(200戸未満は任意)。
仲介を行っている宅地建物取引業者である不動産会社が管理業務を行っているとは限りません。管理業務の委託を予定している場合には、仲介と管理を１社に任せるのか、分けて任せるのかも踏まえて不動産会社を選択しましょう。
登録管理業者には、管理受託契約締結前の貸主に対する重要事項の説明（具体的な管理業務の内容・実施方法について書面を交付して説明）が義務付けられています。契約を締結する前に、管理業務内容についてよく理解をしたうえで契約に臨むようにしましょう。
特に、(1)希望する業務内容に漏れはないか、(2)委託費は適切か、などをしっかりと確認しましょう。
登録管理業者には、管理受託契約締結時の貸主に対する書面の交付が義務付けられています。確定した契約条件を当事者同士で確認できるよう、契約締結時に必要事項が記載された書面が交付されることになります。
したがって、契約締結に際しては上記の重要事項説明書とあわせて2通の書面が交付されることに注意しましょう。
万一、登録管理業者などの不動産会社と管理業務に関するトラブルが発生した場合には、契約書が解決の拠り所になります。しっかり確認しましょう。
＊登録を受けていない場合、契約前の重要事項説明と書面の交付、契約時の書面の交付ともに義務ではありません。
【参考】
管理委託の手数料は賃料の4～10％の場合が多いようですが、委託する業務内容等によって変わります。管理を委託するには、業務内容を明確にした上で、複数社に個別に確認しましょう。
