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不動産基礎知識：貸すときに知っておきたいこと

4.仲介・管理を依頼する会社を選ぶ4-2 賃料査定を依頼する

不動産会社に住まいの賃料査定を依頼します。
ここでは、適切な賃料を把握することはもちろんのこと、不動産会社の対応によって、信頼性を見極めることも大切です。

ポイント1　賃料査定とは

住まいを貸すに当たっては、賃料を設定する必要があります。不動産取引の専門家である不動産会社が、賃貸借の取引を目的として不動産賃料などを評価することを、一般的に「賃料査定」といいます。賃料査定は、周辺の取引事例等の客観的なデータを用いるなどの合理的な手法で行われ、賃料設定の参考情報として活用されます。
査定の方法には、一般的に「簡易査定」「机上査定」といわれるものと、「詳細査定」「訪問査定」といわれるものがあります。

査定の種類と特徴
簡易査定・机上査定 周辺の取引事例データから算出した簡便な査定。
検討の初期段階でおおむねの相場を把握するために利用されることが多い。
詳細査定・訪問査定 実際に物件の状態（建物内の住戸の位置、階数、向き、日当たり、眺望、設備、周辺施設、室内の傷み具合、賃貸前のリフォーム・修繕の必要性など）を細かく確認した上で行われる詳細な査定。
募集賃料の設定時などにおいて利用される。
ポイント2 不動産会社に査定を依頼する

賃料査定に際しては、複数の不動産会社に依頼して、各社の査定賃料を比較するのもよいでしょう。
ただしこの場合、前提条件が違うと、査定結果を比較できませんので、どの会社にも同じ情報を提供することが重要です。また、正確に査定を行うためには、物件の不具合などの情報もできるだけ提供することが大切です。

なお、賃貸と並行して売却も検討している場合は、売却の査定を同時に依頼してみるのもよいでしょう。
査定依頼に当たっては、次のような資料や情報が必要となりますが、これらの資料や情報が不足する場合は、不動産会社が調査をしてくれることもあります。

査定依頼に当たって必要なもの
簡易査定 地図、登記記録（登記簿）等
ほとんどの場合、物件を特定できれば簡易査定は可能。地図については不動産会社に備え付けのもので充足することも多い。
登記記録（登記簿）は、物件の正確な面積等を把握するために、提出を求められる場合がある。ただし、査定結果を、㎡や坪当たりの単価で示す場合は不要な場合もある。
詳細査定 地図、登記記録（登記簿）、その他詳細資料（購入時の重要事項説明書、建築関係書類等）
詳細査定の場合は、物件を特定する資料に加えて、その他の詳細資料が必要となる場合がある。
詳細査定に当たって、どのような資料が必要となるかを不動産会社に確認し、できるだけ多くの資料や情報を提供するのが望ましい。
ポイント3 査定賃料の根拠を確認する

不動産会社から査定賃料が提示されたら、その根拠をしっかりと確認することが重要です。査定賃料の根拠の説明は、不動産会社の特徴に応じて様々な手法で行われます。
また、複数社に査定を依頼した場合、査定賃料に差が生じることがありますが、高い査定賃料を提示したところが、よい不動産会社というわけではありません。高すぎる賃料を設定したために入居者が決まらなくなってしまうことがないよう、査定賃料の裏付けをしっかりと確認することが重要です。

ポイント4 仲介を依頼する会社を選ぶ

賃料査定によって、物件のおおよその賃料を把握することはもちろんのこと、その会社が信頼できる会社かどうかを見極めることも大切です。いかに丁寧に親身になって査定賃料の根拠を説明してくれるのか、その説明内容が合理的で納得のできるものかなど、査定結果と不動産会社の対応を踏まえて、「自分に合った」不動産会社を選びましょう。

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