トップ不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと1.不動産取引の流れ:1-2 不動産会社の立場や業務を理解する

不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと

1.不動産取引の流れ1-2 不動産会社の立場や業務を理解する

住まいを貸す場合、不動産会社に何を依頼するかを決めるため、まずは不動産会社の役割を理解する必要があります。
ここでは、賃貸にかかわる不動産会社の立場や業務について整理しています。

ポイント1 賃貸借にかかわる不動産会社の立場や業務を知る

不動産会社は、入居者募集の段階では、「仲介会社」として、入居後は「管理会社」としてかかわります。また、「サブリース会社」という立場でかかわることもあります。住まいを貸すに当たって、自ら何ができるかによって、不動産会社のかかわり方が変わってきますので、しっかりと理解しておきましょう。

仲介業務

不動産会社は、入居者の募集活動全般をサポートします。入居希望者の募集、契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居手続のサポートなどを行います。自ら入居者の募集ができない場合は、不動産会社に仲介業務を依頼することとなります。(この場合の不動産会社は宅地建物取引業者であることが必要です。)

管理業務

家賃、共益費など金銭の管理や建物の清掃など、自らが管理をできない場合は、不動産会社に賃貸住宅の管理業務を委託することになります。
不動産会社は、貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。

サブリース

貸主から物件を一括して借りた不動産会社(以下、不動産ジャパンでは「サブリース業者」といいます。)が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。サブリース契約の場合、サブリース業者は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。そのため、貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります。

賃貸住宅管理業とは

依頼者からの委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「賃貸住宅管理業務適正化法」といいます。)」により、国土交通大臣への登録を義務付けられています。(管理戸数が200戸以上の場合。200戸未満は任意。)
国土交通大臣に登録した不動産会社(以下、不動産ジャパンでは、「登録管理業者」といいます。)が行う賃貸住宅管理業務は、賃貸住宅の居室と、廊下等の共用部分(アパートの場合)を中心として、これに付随する設備等を含めた賃貸住宅の全体についての維持保全、家賃等の受領等の金銭管理といったものが該当します。
また、登録管理業者には、貸主に対する管理受託契約締結前の重要事項の説明(具体的な管理業務の内容・実施方法について書面を交付して説明)などが義務付けられています。(200戸未満であっても国土交通大臣の登録を受けている場合は、重要事項説明と書面の交付義務などがあります。)
なお、登録管理業者については、国交省のサイトで公表されていますので、選択する際の判断材料として活用できます。

ポイント2 不動産会社への法規制に注意する

賃貸にかかわる不動産会社の業務のうち、宅地建物取引業法の規制の対象となるのは仲介業務のみです。管理業務や賃貸業務(不動産会社が直接物件を貸す業務でサブリース業務も含まれます)は、宅地建物取引業法の対象とはなっていませんが、「賃貸住宅管理業務適正化法」の規制によって、管理戸数200戸以上の場合には、国土交通大臣への登録が義務付けられています。
また、登録管理業者には、貸主に対する管理受託契約締結前の重要事項説明と書面の交付、受託契約締結時の書面の交付などが義務付けられています。

賃貸にかかわる業務の全体イメージ

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