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不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと

1.不動産取引の流れ1-1 住まいを買うときの流れ

住まいを売却することは、何度も経験することではありません。
はじめに全体の流れを理解しておけば行動しやすくなるでしょう。

ポイント1 売却する理由を確認する

ライフスタイルや家族構成の変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があるでしょう。まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理してみましょう。
その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などを確認します。
このような整理をすることで、売却価格や時期などの条件、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。

売却する理由を確認する
ポイント2 売却の流れを知る

売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきましょう。

ステップ1 相場を知って、売却価格の目安を立てる
売却すると決めたら、いくら程度で売れそうかの目安を立てます。まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。
  不動産の相場情報は「相場・取引動向」を参照
  周辺の売却物件情報は「不動産を探す」を参照
ステップ2 不動産会社を探す
住まいを売却するためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。まずは、不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。
  不動産会社の情報は「不動産会社検索サービス」を参照
ステップ3 物件価格の査定を依頼する
物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。
ステップ4 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。
ステップ5 不動産を売り出す
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。
ステップ6 購入希望者と交渉する
購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。
ステップ7 物件情報を開示する
売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
ステップ8 売買契約を結ぶ
売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ9 不動産を引き渡す
引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。
  税金については「住まいの税金」を参照
ポイント3 買い換えなら購入が先か、売却が先か

買い換えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになるでしょう。したがって、買い換え計画(売却を先行するのか、購入を先行するのか、売却と購入をある程度同時に進めるのかなど)は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。

売却と購入を並行して検討する場合

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引き渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。

売却を先に検討する場合

現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。

なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。
 詳しくは「住まいの税金(売るときにかかる税金)」を参照

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