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住まいの税金

1.住まいを売るときにかかる税金:譲渡所得税・住民税の計算

個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、その利益を譲渡所得として所得税・住民税がかかります。住宅などの不動産を譲渡して得た所得の場合には、給与所得や事業所得などの他の所得とは別に、所定の税率によって課税されます。

1-1.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地建物の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額もそれぞれに分けて計算されます。

  • 長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
  • 短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。

なお、相続や贈与によって取得したものは、原則として、被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算します。
土地建物にかかわる譲渡所得に損失が生じた場合は、その損失額を、土地建物の譲渡にかかわる長期譲渡所得、あるいは短期譲渡所得の額から控除することはできますが、土地建物以外の譲渡所得や、その他の所得の額から控除することはできません。損失額を控除してマイナスとなってしまった場合、原則として、その損失の額は生じなかったものとみなされます。(ただし、長期譲渡所得にかかわる特例あり。)

1-2.譲渡所得と税額の計算

譲渡所得と税額の計算

個人が資産を譲渡して利益が出た税金の計算の基礎となる課税譲渡所得金額、及び、譲渡所得税額は、それぞれ、以下の算式によって求められます。

  • 譲渡所得の計算
    課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  • 長期譲渡所得の税額の計算
    税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)
  • 短期譲渡所得の税額の計算
    税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

取得費と譲渡費用
  1. 取得費

    取得費とは、譲渡した土地や建物などの資産の取得に要した費用です。購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。
    なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

    減価償却費相当額とは、資産価値が利用や時間の経過に伴って減少することに応じて、一定の方法によって減価償却分を算出するものです。

    取得費が分からない場合には、売買代金の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

  2. 譲渡費用
    譲渡費用は、土地建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料や登録免許税とその費用、売買契約書に貼付した印紙税などが含まれます。
    譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。

1-3.特別控除の特例

土地建物を売却した場合、譲渡所得の計算上差し引かれる特別控除の特例があります。

1.公共事業などのために土地建物を売却した場合5,000万円
2.自己居住用財産を売却した場合3,000万円
3.特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合2,000万円
4.特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合1,500万円
5.農地保有の合理化などのために土地を売却した場合800万円
一般的に「居住用財産の3,000万円特別控除」といわれるもので、「2-1 居住用財産の3,000万円特別控除」で詳しく説明しています。

それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。
また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度となり、5,000万円に達するまでの特別控除の順番は、上記の1から5までの番号順で進めることとなっています。

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