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住まいの税金

4.住まいを保有するとかかる税金

住宅を保有しているときには、固定資産税と都市計画税がかかります。

4-1.固定資産税

1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。
原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。
標準税率は1.4%ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。

  • 税額=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

住宅用地の課税標準の特例

住宅家屋の敷地になっている土地は「住宅用地」として課税標準が減額されます。
ただし「住宅用地」と認められるのは、家屋の床面積の10倍までの面積が限度です。
店舗などとの併用住宅の場合には、全体の床面積に対する居住用の床面積の割合によって、「住宅用地」と認められる敷地の比率が決められます。なお、別荘の敷地は住宅用地と認められません。

併用住宅のうち「住宅用地」と認められる敷地の比率

全体の床面積に占める居住面積の割合 (1)地上5階建以上の耐火建築物の住宅用地比率 (2) (1)以外の家屋の住宅用地比率
4分の1以上2分の1未満0.50.5
2分の1以上4分の3未満0.751.0
4分の3以上1.0

そして、住宅用地と認められた面積部分については、課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分要件(住宅用地と認められた面積部分)課税標準の軽減
小規模宅地住宅1戸当たり200㎡まで課税標準(固定資産評価額)の1/6
一般住宅用地住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで課税標準(固定資産評価額)の1/3
空家の除却を促進するための住宅用地の課税標準の軽減の適用除外

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定された「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市町村(東京都23区の場合は東京都)から勧告を受けたものの土地については、原則として上記の住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されます。

特定空家等とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」のうち、次のような状態にあるものです。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

なお、勧告に対し、固定資産税の賦課期日である1月1日までに建物を改修するなど所定の措置をとった場合には、住宅用地の課税標準の特例の適用が継続される場合があります。

土地の負担調整

評価替えにともなって、新しい固定資産税評価額と従前からの固定資産税の課税標準との間に乖離が生じたり、拡大したり、あるいは各地域で乖離の仕方がばらついているケースが少なくありません。本来なら新しい評価額を基に税額を算出すべきですが、税額が一挙に上がってしまいます。そこでその乖離を一定限度内にとどめて、ばらつきを改善し、土地の課税標準を調整して一挙に税額が増えるのを防止する、負担調整の制度が設けられています。「4-1固定資産税 住宅用地の課税標準の特例」により算出された課税標準から、さらに「前年度課税標準」の「新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額」に対する割合(負担水準)により、負担調整措置が適用されます。
また、一定の地価下落が見られる場合には、市町村は簡易な評価額の下方修正ができるようになっています。

負担水準(%)=(前年度課税標準)÷(新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額)

土地評価額の変動による住宅用地の課税標準の調整

負担水準 課税標準の調整
100%以上新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額
100%未満 前年度の課税標準額+(新評価額×住宅用地特例(1/6または1/3)×5%)
ただし、上記によって求められた課税標準が、住宅地特例による課税標準の100%を上回る場合は100%相当額、20%を下回る場合は20%相当額とする。
平成27年度から平成29年度においては、前年より税額が1割以上で市町村等の条例で定める割合を超えて上昇する場合には、その超えることとなる税額相当分を減額する措置が講じられています。
新築家屋の税額軽減の特例

新築住宅家屋が次の床面積の要件を満たす場合、新たに課税される年度から3年度分(3階建て以上の耐火建物・準耐火建物の場合は5年度分)、固定資産税が減額されます。減額されるのは、120㎡相当分までの居住部分に相当する固定資産税額の2分の1です。
なお、長期優良住宅の普及促進法の施行後に長期優良住宅として認定された住宅家屋については、それぞれ減額の適用期間が2年度分延長され、5年度分(3階建て以上の耐火建物・準耐火建物の場合は7年度分)となります。(新築した年の翌年の1月31日までに、申告書に長期優良住宅の認定を受けて建てられたことを証明する書類を添付して市町村の税務課へ提出する必要があります。)
なお、この特例の適用は平成30年3月31日までに新築したものまでです。

新築家屋の税額軽減の特例の適用要件

新築年月日自己居住用住宅の面積貸家の面積
平成30年3月31日まで 50㎡以上280㎡以下 40㎡以上280㎡以下

※ただし、併用住宅などの場合は住居用の部分が全体の床面積の2分の1以上であること。
※マンションの場合には、専有部分の2分の1以上が居住用であること。(床面積は、共用部分の持分を加算して判断する。)

税額計算の考え方

4-2都市計画税

都市計画税とは、1月1日現在の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

  • 税額=固定資産税評価額を基にした課税標準×0.3%

市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

住宅用地の課税標準の特例

住宅家屋の敷地になっている土地については、「住宅用地」として課税標準が減額されます。「住宅用地」と認められる面積は、固定資産税と同じ条件です。(「4-1.固定資産税 住宅用地の課税標準の特例」を参照)
住宅用地と認められた場合の課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分要件課税標準の軽減
小規模宅地住宅1戸当たり200㎡まで課税標準(固定資産評価額)の1/3
一般住宅用地住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで課税標準(固定資産評価額)の2/3
空家の除却を促進するための住宅用地の課税標準の軽減の適用除外

固定資産税と同様に「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定された「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市町村(東京都23区の場合は東京都)から勧告を受けたものの土地については、原則として上記の住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されます。

土地の負担調整

固定資産税と同じ負担調整措置がとられています。(「4-1.固定資産税 土地の負担調整」を参照。)また、平成27年度から平成29年度においては、固定資産税と同様に一定以上の税額上昇を抑える減額措置が講じられています。

税額計算の考え方

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