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住まいの税金

1.住まいを買うときにかかる税金

住まいを買うときには、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかります。

1-1.印紙税

印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金です。契約書に記載された金額によって税額が決まります。原則として収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。

印紙税(原則の税額)

契約書に記載された金額売買契約書、
金銭消費貸借契約証書
(ローン契約書)
工事請負に関する
契約書
1万円未満のもの非課税非課税
1万円以上 10万円以下200円200円
10万円超 50万円以下400円
50万円超 100万円以下1,000円
100万円超 200万円以下2,000円400円
200万円超 300万円以下1,000円
300万円超 500万円以下2,000円
500万円超 1,000万円以下1万円1万円
1,000万円超 5,000万円以下2万円2万円
5,000万円超 1億円以下6万円6万円
1億円超 5億円以下10万円10万円
5億円超 10億円以下20万円20万円
10億円超 50億円以下40万円40万円
50億円超60万円60万円
記載金額のないもの200円200円
住宅取得にかかわる軽減措置

住宅などの不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書の印紙税については、軽減措置が設けられています。平成26年4月1日以降平成30年3月31日までは、次のように引き下げられます。

契約金額  
不動産の譲渡に関する契約書 建設工事の請負に関する契約書 平成26年4月1日以降の税額
10万円超 50万円以下 100万円超 200万円以下 200円
50万円超 100万円以下 200万円超 300万円以下 500円
100万円超 500万円以下 300万円超 500万円以下 1,000円
500万円超 1,000万円以下 同左 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 同左 1万円
5,000万円超 1億円以下 同左 3万円
1億円超 5億円以下 同左 6万円
5億円超 10億円以下 同左 16万円
10億円超 50億円以下 同左 32万円
50億円超 同左 48万円

※ 不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書のみが軽減措置の対象です。

1-2.消費税

不動産会社から住宅を購入したり、住宅を建築したりする場合には、原則として、その代金を課税標準として消費税がかかります。土地は非課税ですが、建物は課税対象となるので、平成26年4月1日以降取引される建物には原則として譲渡金額の8%の消費税がかかります。そのほか、不動産会社への仲介手数料もその金額を課税標準として消費税が課税されます。

なお、消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売り主の場合を除きます。

  • 税額=建物の代金等×税率8%(国税6.3%+地方税1.7%)
消費税率の引き上げ

消費税・地方消費税の税率について、政府は平成29年4月1日以降の課税資産の譲渡等から10%に引き上げることを決めています。(ただし、平成28年9月30日までに請負契約に準ずる売買契約等を締結して、経過措置の適用を受けて平成29年4月1日以降に引き渡しを受ける場合は、引き上げ前の消費税率が適用されるほか、この契約に関し発生する仲介手数料についても引き上げ前の消費税率が適用されます。)
消費税については「消費税特集」で詳しく説明しています。

公租公課を精算する場合の取り扱い

住宅の売買に関連して、売り主と買い主の間で、住宅にかかる固定資産税・都市計画税の公租公課の精算が、取引慣行として行われます。この場合、建物分の公租公課の精算金は消費税の課税対象に含まれることに注意が必要です。
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、あくまでも1月1日時点の所有者です。たとえ、1月1日以降に住宅が譲渡されたとしても納税義務者が変わることはありません。
そこで、住宅を含む不動産の売買では、引き渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割りで按分して、売り主と買い主の間で精算することが一般的です。このような公租公課の精算は、売り主と買い主の間では「税金の精算」として行われます。ただし、税務上は、住宅の売買に伴って売り主と買い主が「任意に」行う精算であり、授受される公租公課の精算金は建物の譲渡価額の一部という扱いになります(税務上は税金ではありません)。したがって、建物の消費税の負担が必要な場合には、買い主から売り主に支払われた公租公課の精算金も、譲渡対価に含めて消費税を計算することになります。

1-3.登録免許税

登録免許税とは、土地建物等にかかわる登記をする際にかかる税金です。所有権にかかわる登記の場合には、その固定資産税評価額に、所定の税率を乗じて税額を求めます。抵当権の設定登記の場合の税額は、債権額(住宅ローンなどの借入額)に所定の税率を乗じます。納税は登記を申請するときに行います。なお、建物が新築でまだ固定資産税評価額がない場合には、法務局所定の新築建物価格認定基準表を基に評価額を計算することになっています。

  • 税額(土地・建物の場合)=固定資産税評価額(課税標準)×所定の税率
  • 税額(抵当権の場合)=債権額(課税標準)×所定の税率

課税標準:課税標準とは、税額算出の直接の対象となる金額や数量をいいます。

住宅に関する税率軽減の特例

床面積が50㎡以上の住宅にかかる登記の場合には、下表の要件を満たすことについて、住宅が所在する市区町村長の証明を受けた場合には、登録免許税の軽減税率が適用となります。
認定長期優良住宅※1、認定低炭素住宅※2についてはさらに特例措置があります。

※1
長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅の普及促進法)の規定に基づく認定を受けた長期優良住宅をいい、以下「認定長期優良住宅」といいます。
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた租税特別措置法施行令に定める認定省エネ住宅をいい、以下「認定低炭素住宅」といいます。平成26年6月からは、認定低炭素住宅とみなされる認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅が加えられました。

住宅に関する税率軽減の特例の概要

登記の種類 原則税率 軽減税率を受けるための要件 軽減税率
平成29年
3月
31日まで
認定長期優良住宅の特例※1 認定低炭素住宅の特例※2
適用要件
(租税特別措置法)
住宅の要件
(租税特別措置法施行令)
所有権保存登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成29年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋を取得して自身の居住の用に供すること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅
0.15% 0.1% 0.1%
所有権移転登記 2.0% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成29年3月31日までに建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供すること
(3)取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅

【中古の場合】
(1)及び、(2)-1・(2)-2のいずれかに該当するもの
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅
(2)-1 耐火建築物で建築後25年以内あるいは耐火建築物以外で20年以内に建築されたもの
(2)-2 建築基準法等の規定に定める地震に対する安全性基準に適合するもの
0.3%※3 0.1%
(一戸建て住宅については0.2%)
0.1%
抵当権設定登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成29年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供した場合で、その住宅用家屋を取得等に必要な借入金等について金融機関等が担保するための登記であること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
0.1%    
※1
長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行日(平成21年6月4日)から平成30年3月31日まで
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の施行日(平成24年12月4日)から平成30年3月31日まで


認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例は、個人が認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を一定期限内に新築、または建築後使用されたことのないものを取得して、当該個人の居住の用に供し、取得等後1年以内に所有権の保存の登記または所有権の移転の登記を受ける場合に適用できます。なお、認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例の住宅に関する要件については、3-1住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の項目を参照。
認定低炭素住宅については、「話題の不動産キーワードVOL.11」を参照

※3
平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた既存の住宅用家屋を個人が取得した場合、その住宅用家屋の所有権移転登記に対する登録免許税の税率は、取得後1年以内に行われた登記に限り0.1%に軽減されます。

土地に関する税率軽減の特例

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、時限措置により税率が軽減されています。

土地に関する軽減税率

土地の所有権移転登記 原則税率 平成24年4月1日から
平成29年3月31日まで
税率2.0%1.5%
1-4.不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。固定資産税評価額に対して原則として税率4%を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。なお、原則的な税額の求め方は次の通りです。

  • 税額=固定資産税評価額(課税標準)×税率
土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例

土地・住宅の取得に適用される税率は、平成30年3月31日まで、税率を3%とする特例措置がとられています。

土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例

対象不動産 原則税率 平成30年3月31日まで
土地・住宅 4.0% 3.0%
宅地・宅地に比準して評価額が決まる土地に関する課税標準の特例

平成30年3月31日までに宅地を取得した場合には、宅地の課税標準は2分の1になります。

一定の住宅の取得に関する課税標準の特例

下表に示す要件を満たす住宅については、固定資産税評価額等から「控除額」に記載された金額を控除した額が課税標準となります。

住宅の種類要件新築された時期控除額
新築住宅床面積50㎡以上240㎡以下
(一戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上240㎡以下)
  1,200万円
(認定長期優良住宅の場合1,300万円※平成30年3月31日まで)
中古住宅(注1・2 (1)床面積50㎡以上240㎡以下
(2)自己の居住の用に供すること
(3)次のいずれかに該当すること
  • 昭和57年1月1日以降に建築されたもの
  • 建築基準法に定める地震に対する安全性に係る基準に適合することにつき取得日前2年以内に建築士等に証明されているもの
    (既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の住宅を含む)
昭和29年7月1日~
昭和38年12月31日
100万円
昭和39年1月1日~
昭和47年12月31日
150万円
昭和48年1月1日~
昭和50年12月31日
230万円
昭和51年1月1日~
昭和56年6月30日
350万円
昭和56年7月1日~
昭和60年6月30日
420万円
昭和60年7月1日~
平成元年3月31日
450万円
平成元年4月1日~
平成9年3月31日
1,000万円
平成9年4月1日以降1,200万円

注1耐震基準不適合既存住宅の取得に対する減額の特例について

1.
耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、取得後6ヶ月以内に改修を実施し、耐震基準に適合することの証明を受けて入居した既存住宅については、平成26年4月1日以降、中古住宅に対する「一定の住宅の取得に関する課税標準の特例」で、新築された時期により控除される金額に税率を乗じた税額が減額されます。一度、原則通りの税額を納めた後で不動産取得税の減額分の還付を受けることになります。ただし中古住宅を取得した時に、この減額の特例を受ける旨の申告をすれば、6ヶ月間に限り、いったん減額される税額分について徴収が猶予されます。
2.
耐震基準不適合既存住宅を取得するとともにその敷地を取得した場合、敷地については、次に挙げる「住宅用土地の減額の特例」は適用されません。

注2)買取再販業者が中古住宅を買い取り、住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を再販売する場合には、買取再販業者に課される不動産取得税を軽減する措置が設けられています。(平成29年3月31日まで)

住宅用土地に関する減額の特例

住宅が上記の(一定の住宅の取得に関する課税標準の特例)と同様の床面積等の要件を満たしており、土地の取得が下表のいずれかの要件に該当する場合には、その住宅用土地について、1.、2.いずれか高い方の金額を税額から控除することができます。

  1. 4万5,000円

  2. 敷地1㎡当たりの評価額※1×住宅の床面積の2倍(最高限度200㎡まで)×3%※2
    ※1敷地が宅地の場合、平成30年3月31日までは課税標準の特例適用後の金額
    ※2土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例により平成30年3月31日までの税率


土地を取得してから、原則として3年以内に住宅家屋が新築される場合には、不動産取得税の徴収が猶予されます。

住宅用土地に関する特例の要件等

土地の取得後に住宅を新築した場合 土地の取得日から3年以内に住宅を新築
(土地取得者が新築まで土地保有しているか、新築が土地取得者から土地を取得した者により行われる場合に限る)

※ただし、政令で3年以内に取得することが困難と定められている一定のやむをえない事情がある場合には4年とされます(平成30年3月31日まで)

土地の取得前に住宅を新築した場合 借地人が新築後1年以内にその敷地の土地を取得
住宅を新築後に土地と住宅を取得した場合 未使用の住宅とその敷地を新築1年以内に同一人が取得すること
土地の取得後に中古の住宅を取得した場合 土地取得者が1年以内に土地の上の住宅を取得すること
土地を取得する前に
中古の住宅を取得していた場合
借地して住宅を取得した者が、その後1年以内にその敷地の土地を取得すること

税額計算の考え方

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