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住まいの税金

2.住まいを買うときの贈与にかかる税金

住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。

2-1.贈与税(暦年課税制度)

贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。(これを「暦年課税方式」といいます。)贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。

贈与税速算表

(1)20歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた財産にかかる税率

基礎控除後の課税価格
(贈与を受けた財産の価額-110万円)
税率 控除額
0~200万円以下 10%
200万円超 400万円以下 15% 10万円
400万円超 600万円以下 20% 30万円
600万円超 1000万円以下 30% 90万円
1000万円超 1500万円以下 40% 190万円
1500万円超 3000万円以下 45% 265万円
3000万円超 4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

(2)(1)以外の贈与財産にかかる税率

基礎控除後の課税価格
(贈与を受けた財産の価額-110万円)
税率 控除額
0~200万円以下 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 30% 65万円
600万円超 1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 1500万円以下 45% 175万円
1500万円超 3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。

  • 速算表により求める税額=基礎控除後の課税価格×適用税率-控除額
2-2.相続時精算課税制度

所定の条件を満たして、60歳以上の親や祖父母から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。

相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。

  • 税額=(課税価格-2,500万円特別控除枠)×20%
適用要件

相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。

  1. 贈与者が60歳以上の親又は祖父母であること

  2. 贈与を受ける者が20歳以上の子又は孫であること

制度の内容

贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者(父母又は祖父母)からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。

相続時精算課税制度の制度内容

 制度内容
贈与時
・特別控除額
:2,500万円
贈与財産の価額から特別控除額を除いた額が課税対象となる
・税率
:一律20%
相続時 贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。

相続時精算課税制度のイメージ図

相続時精算課税制度のイメージ図

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。通常の相続時精算課税制度と異なり、親や祖父母の年齢制限がなくなります。

適用要件

新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。

<新築または取得の場合>

次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. 次のいずれかに該当する住宅であること
    (1)
    建築後使用されたことのないもの
    (2)
    取得日前20年以内(耐火建築物の場合25年以内)に建築されたもの
    (3)
    地震に対する安全性について「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたもの
    (4)
    平成26年4月1日以降に贈与を受けた資金により、贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅用家屋)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの
  3. 住宅の「取得」の場合は、原則として贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、少なくとも年末までに居住すること
<増改築の場合

次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。
一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかわる工事を含みます。

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. すでに自己の居住の用に供している住宅にかかわる工事で一定の工事に該当することについて「確認済証」「検査済証」「増改築等工事証明書」により証明されたものであること
  3. 増改築の工事に要した費用の額が100万円以上であること
  4. 贈与の翌年3月15日までに増改築を完了し、少なくとも年末までに居住すること
申告等

相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

2-3 直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度

この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅については家屋の登記面積が50㎡以上240㎡以下などの要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、20歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。

  • 暦年課税方式…税額=(課税価格-非課税枠-110万円基礎控除)×累進税率
  • 相続時精算課税方式…税額=(課税価格-非課税枠-2,500万円特別控除枠)×20%
非課税枠の金額は、資金の受贈者が新築もしくは取得する住宅用家屋の次の区分と受贈年次により異なります。

(1)
良質な住宅用家屋(所定の省エネ、耐震、バリアフリー等の家屋)の場合
住宅の取得等の契約締結期間 平成27年まで 平成28年1月~平成29年9月 平成29年10月~平成30年9月 平成30年10月~平成31年6月
非課税枠 1,500万円 1,200万円 1,000万円 800万円
(2)
(1)以外の住宅用家屋の場合
住宅の取得等の契約締結期間 平成27年まで 平成28年1月~平成29年9月 平成29年10月~平成30年9月 平成30年10月~平成31年6月
非課税枠 1,000万円 700万円 500万円 300万円
(※)
ただし、住宅用家屋の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合は次のようになります。
住宅の取得等の契約締結期間   平成28年10月~平成29年9月 平成29年10月~平成30年9月 平成30年10月~平成31年6月
非課税枠 上記(1)の住宅 3,000万円 1,500万円 1,200万円
非課税枠 (1)以外の住宅 2,500万円 1,000万円 700万円
申告等

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較

  A.暦年課税制度 B.相続時精算課税制度〈通常型〉 C.相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例 D.住宅取得等資金の非課税制度
適用期限 恒久的措置 恒久的措置 平成31年6月末まで 平成31年6月末まで
非課税枠 基礎控除
・110万円まで
特別控除
・2,500万円まで
特別控除
・2,500万円まで
非課税枠

(1)良質な住宅用家屋の場合
平成27年 1,500万円

(2)上記以外の家屋の場合
平成27年 1,000万円

贈与する人 制限なし 親・祖父母等直系尊属
(年齢60歳以上)
親・祖父母等直系尊属
(年齢制限なし)
親・祖父母等直系尊属
(年齢制限なし)
贈与される人 制限なし 子・孫等の直系卑属 子・孫等の直系卑属
(合計所得金額2,000万円以下)
贈与される人の年齢制限 制限なし 贈与の年の1月1日で20歳以上
使途等の条件 制限なし 制限なし
  1. 自己の居住用家屋等の取得
    50㎡以上※1 の新築または既存住宅〈以下のいずれか〉
    • 木造は築後20年以内
    • 耐火建築物は築後25年以内
    • 新耐震基準適合証明された住宅
    • 耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅用家屋)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの
  2. 一定の増改築※2
    工事費用100万円以上
  3. 住宅等の取得等の要件
    原則として住宅取得資金を取得した年の翌年3月15日までに住宅を取得・新築し、または増改築を完了すること。
  4. 居住要件
    原則として住宅取得資金を取得した翌年3月15日までに居住すること。少なくとも12月31日までには居住すること。
他の特例との重複適用 B・Cとの重複不可
Dと重複可
Dと重複可 Dと重複可 AまたはB・Cと重複可
利用回数   何回でも可 何回でも可 非課税枠まで
申告 税額がある場合は申告が必要  必要 必要 必要

※1 「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。
※2 一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかわる工事を含みます。


なお、東日本大震災被災者が受贈者として(1)の良質な住宅用家屋を取得する場合は、住宅の取得等に係る契約締結年次にかかわらず非課税枠は1,500万円とされるほか、(2)の家屋を取得する場合も年次にかかわらず非課税枠は1,000万円とされます(平成31年6月末まで)。また、被災者が取得する家屋については上限面積の制限(240㎡まで)はありません。ただし、住宅用家屋の取得等にかかわる対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合は次のようになります。

住宅の取得等の契約締結期間 (1)の住宅 (1)以外の住宅
平成28年10月~平成29年9月 3,000万円 2,500万円
平成29年10月~平成31年6月 1,500万円 1,000万円

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