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住まいの税金

3.住まいを売るときにかかる税金:譲渡して損失が出た場合の特例

マイホームなどの不動産を売却して損失が出た場合は、その損失を他の所得から差し引ける特例があります。売却しただけ(買い換えを伴わない)の場合は、3-1の特例が利用できます。売却して新しい住宅を購入した(買い換えた)場合は、3-2の特例が利用できます。しかし、3-1の特例については、譲渡損失の計算方法が異なる点に注意しましょう。

3-1. 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

5年を超えて保有する居住用財産を売却した際に、住宅ローンが残っており、かつ売却損が出た場合、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、その年に差し引きしきれなかった金額については翌年以降3年間繰り越して控除できるという制度です。

このように、複数の特定の所得の損失額(赤字)を、一定の順序に従って他の所得の利益(黒字)から差し引きすることを「損益通算」といい、通算し切れなかった額を翌年以降に繰り越して計算することを「繰越控除」といいます。

損益通算と繰越控除

適用要件

以下の要件のすべてを満たすことが必要です。

  1. 平成16年1月1日から平成27年12月31日までに譲渡の年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること
  2. 1の譲渡にかかわる契約を締結した日の前日において、譲渡資産にかかわる住宅ローン等(契約における償還期間が10年以上のものに限る)の借入残高があること
  3. 1の譲渡にかかわる譲渡損失の金額があること
  4. 譲渡資産が、以下のいずれかに該当するものであること
    (1)
    譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超える住居
    (2)
    (1)の家屋でその個人の居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
    (3)
    (1)または(2)の家屋及びその家屋の敷地となっている土地など
    (4)
    譲渡する個人の(1)の家屋が災害により滅失した場合においては、その個人が家屋を引き続き所有していたら譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなる、その家屋の敷地の用に供されていた土地等(ただし、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る)

適用除外
  1. 損益通算をしようとする年の前年以前3年以内に他の特定居住用財産の譲渡損失について損益通算の特例の適用を受けている場合
  2. 譲渡した年の前年または前々年において行った資産の譲渡について他の特例の適用を受けている場合
    居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
    特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  3. 譲渡した年またはその年の前年以前3年以内に居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例(3-2で詳しく説明しています)の適用を受けている場合
特例の内容
  1. 譲渡損失について、給与所得などの他の所得との損益通算が可能
  2. 翌年以後3年以内の各年分の総所得金額の計算上、譲渡損失を一定の方法によって繰越控除することが可能

繰越の対象となる譲渡損失の金額の限度額

なお、適用期限は平成27年12月31日の譲渡までで、適用を受けるには必要書類をそろえて、確定申告する必要があります。

3-2.居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買い換え)

5年を超えて保有する居住用財産を売却して所定の住宅に買い換えた際に、売却損が出た場合、この売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる制度です。

適用要件
  1. 平成10年1月1日から平成27年12月31日までに譲渡の年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること
  2. 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に、住居を買い換えること
  3. 取得をした年の翌年12月31日までの間に居住の用に供した、あるいは供する見込みであること
  4. 資産の譲渡にかかわる損失が生じていること
  5. 買い換え資産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え資産」にかかわる住宅ローン(償還期間10年以上)があること
譲渡資産にかかわる適用要件

「3-1.特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件4.(1)~(4)と同様

買い換え資産にかかわる適用要件
  1. 居住用の床面積が50㎡以上であるもの
  2. 独立部分を区分所有する場合は、その床面積のうち、居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上であるもの
適用除外
  1. 損益通算をしようとする年の前年以前3年以内に他の居住用財産の譲渡損失について損益通算の特例の適用を受けている場合
  2. 譲渡した年の前年または前々年において行った資産の譲渡について他の特例の適用を受けている場合
    居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
    特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  3. 譲渡した年またはその年の前年以前3年以内に3-1「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例」の適用を受けている場合
  4. 譲渡損失が生じた年の翌年以後3年以内の各年分のうち、合計所得金額が3,000万円を超える年分については繰越控除の対象外(損益通算の特例は利用可能)
特例の内容
  1. 譲渡損失について、給与所得などの他の所得との損益通算が可能
  2. 翌年以後3年以内の各年分の総所得金額の計算上、譲渡損失を一定の方法によって繰越控除することが可能

なお、適用期限は平成27年12月31日の譲渡までで、適用を受けるには必要書類をそろえて、確定申告する必要があります。また、住宅ローン控除との併用が認められています。

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