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住まいの税金

3.住宅ローン控除など（住まいを買った後の税金の手続き）

平成21年度の税制改正により、住宅ローン控除（正式には、住宅借入金等特別控除）が拡充され、認定長期優良住宅の建築にかかわる特別控除や既存住宅の一定の改修にかかわる特別控除などが創設されました。ここでは、こうした控除について紹介しています。

3-1.住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

住宅ローン等を利用して住宅の新築や購入または増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、住宅ローン借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額を所得税額から控除することができます。控除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額（前年の所得税の課税総所得金額、課税退職所得金額、課税山林所得金額の合計額の5％までで最高9万7,500円）を限度として控除することもできます。所得税の新制度は平成21年1月1日から、住民税の新制度は平成22年度から適用されています。

住宅ローン控除
適用要件

主な要件は次の通りです。

  1. 取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
  2. 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
  3. 登記事項証明書の家屋の専有面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用であること
    （増改築の場合は増改築後の面積が50㎡以上であること）
  4. 10年以上にわたって分割返済する借入金があること
    （親族などからの個人的な借入や1.0%に満たない利率による借入金は除く）
  5. 居住した年及びその前後2年間（通算5年間）居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと
  6. 中古の場合、次のいずれにも該当する住宅であること
    （1）
    建築後使用されたものであること
    （2）
    次のいずれかに該当する住宅であること
    (ア)
    取得する建物が耐火建築物の場合は築後25年以内であること
    (イ)
    木造など非耐火建築物の場合は築後20年以内であること
    (ウ)
    新耐震基準に適合する建物であること（この要件による特例の適用は平成17年4月1日から、申告時に耐震基準適合証明書を添付）
    （3）
    親族や事実婚の相手など生計を一にする親族などから取得した住宅・贈与による住宅でないこと
 
控除の内容

控除対象となる借入金の上限、控除率は次の通りです。

一般住宅の場合の住宅ローン控除

居住年控除期間対象ローン限度額控除率合計最高控除額
平成21年10年間5,000万円1.0%500万円
平成22年10年間5,000万円1.0%500万円
平成23年10年間4,000万円1.0%400万円
平成24年10年間3,000万円1.0%300万円
平成25年10年間2,000万円1.0%200万円

認定長期優良住宅の場合の住宅ローン控除

居住年控除期間対象ローン限度額控除率合計最高控除額
平成21年10年間5,000万円1.2%600万円
平成22年10年間5,000万円1.2%600万円
平成23年10年間5,000万円1.2%600万円
平成24年10年間4,000万円1.0%400万円
平成25年10年間3,000万円1.0%300万円
※
認定長期優良住宅とは、住宅の構造及び設備が、次に掲げる措置が講じられたもので、一定の認定基準を満たしたものをいいます。
  1. 当該住宅を長期にわたり良好な状態で使用するために、次に掲げる事項に関し、国土交通省令で定める基準に適合させるための措置
    (1)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分の構造の腐食、腐朽及び摩損の防止
    (2)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分の地震に対する安全性の確保
  2. 居住者の加齢による身体の機能の低下、居住者の世帯構成の異動その他の事由による住宅の利用の状況の変化に対応した構造及び設備の変更を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  3. 維持保全を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  4. 日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者の利用上の利便性及び安全性、エネルギーの使用の効率性その他住宅の品質または性能に関し国土交通省令で定める基準に適合させるための措置

このほか、住宅の維持保全の期間が30年以上であることなど一定の基準を満たす必要があります。手続きは、住宅を建築し住宅の維持保全等を行う場合に、所管行政庁に長期優良住宅建築等計画の認定を申請して、認定を受けることになります。

控除の申告

なお、住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。適用を受ける1年目に確定申告をしたサラリーマンは、2年目からは税務署から送られてくる書面に記入し、金融機関の残高証明書とともに勤務先に提出すれば年末調整で控除できます。
ただし、住民税からの控除を受ける場合には、所得税の確定申告を済ませていれば原則として市町村等への申告が不要となりますが、別途改めて申告することもできます。また、従前の税源移譲に伴う住民税の住宅ローン控除制度も、22年度分以降の手続きについては同様です。

住宅ローン控除の適用要件の緩和

従前は、住宅を取得した年にいったん居住しながら、転勤によりその年の年末に居住できなかった場合には、住宅ローン控除の適用が受けられませんでした。しかし、今後は、制度改正により、いったん居住したことを証する住民票の提出などにより、再居住した場合の住宅ローン控除の再適用が可能となります。
また住宅を取得後、増改築して6ヶ月以内に居住した場合、増改築費用のローン負担についても住宅ローン控除の対象とされます。


3-2.認定長期優良住宅を新築等した場合の所得税額の特別控除
長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定を受けた長期優良住宅の新築等を行い、居住した場合に、所得税額から一定の税額控除ができる制度です。
適用要件

主な適用要件は以下の通りです。

  1. 長期優良住宅を新築、または建築後使用されたことのない長期優良住宅を取得
  2. 長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行日（平成21年6月4日）から平成23年12月31日までに居住
  3. 個人の所得要件は、合計所得金額3,000万円以下
控除の内容

通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額（性能強化費用相当額）の10%を、その年の所得税から控除します。控除額の計算のベースとなる性能強化費用相当額は1,000万円が上限です。
ただし、1年で控除額を所得税から控除できなかった場合には、控除しきれなかった残額を翌年の所得税から控除できます。
住宅ローン控除とは選択制となっていますが、居住用財産の買換え等の特例との重複適用は可能となっています。

3-3.既存住宅にかかわる特定の改修工事をした場合の特別控除

既存住宅を、一定基準を満たす省エネ、バリアフリー仕様に増改築して、平成21年4月1日から平成22年12月31日までに居住した場合に、所得税額から一定の税額控除ができる制度です。

適用要件

主な適用要件は以下の通りです。

  1. 下表に示す、省エネ、バリアフリー仕様に増改築工事を行っており、平成21年4月１日から平成22年12月31日までに居住していること。

    特定の改修工事の要件

    工事種別特定の改修工事の要件
    特定の省エネ改修工事 次のいずれかに該当し、工事費用の合計が30万円を超えるもの
    （ア）居室のすべての窓の改修工事
    （イ）床の断熱工事
    （ウ）天井の断熱工事
    （エ）壁の断熱工事
    （オ）一定の太陽光発電装置の設置工事
    ※（イ）～（オ）は(ア）と併せて行うものに限る
    　ただし、上記工事内容が以下に該当することが前提
    • （ア）から（エ）の改修部位の省エネ性能が、いずれも平成11年基準※以上となること
    • 改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること
    一定のバリアフリー改修工事 次のいずれかに該当し、工事費用の合計が30万円を超えるもの
    • （ア）廊下の拡幅
    • （イ）手すりの設置
    • （ウ）階段の勾配の緩和
    • （エ）屋内の段差の解消
    • （オ）浴室改良
    • （カ）引き戸への取り替え工事
    • （キ）便所改良
    • （ク）床表面の滑り止め化
    ※
    平成11年省エネルギー基準：平成11年3月に改正告示された「住宅に係わるエネルギーの使用の合理化に関する基準」のこと
  2. 個人の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  3. バリアフリー改修工事について控除を受けようとする場合には、当事者が、以下のいずれかに該当している必要があります。
    (1) 50歳以上の者
    (2) 介護保険法の要介護または要支援の認定を受けた者
    (3) 障害者
    (4) 上記(2)または(3)に該当する者か、65歳以上のいずれかと同居している者
  4. その住宅について、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関や、建築基準法に基づく指定確認検査機関、建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士が発行する「証明書」が発行されていること。
控除の内容

所得税から控除できる額は、改修費用の実費、あるいは標準的な改修費用相当額のどちらか低いほうの10%です。控除額の計算のベースとなる改修費用等（改修費用の実費または標準的な改修費用相当額）の上限は200万円です。ただし、省エネ改修工事とともに太陽光発電装置を設置する場合には、上限は300万円となります。
なお、住宅ローン控除制度・特定増改築にかかる住宅ローン控除との重複適用はできず、いずれかを選択することとなります。

既存住宅にかかわる特定の改修工事をした場合の特別控除の内容

改修の種類改修費用等の上限額控除率合計最高控除額
省エネ改修200万円10%20万円
省エネ改修＋太陽光発電装置の設置300万円10%30万円
バリアフリー改修200万円10%20万円

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