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建物検査(インスペクション)

既存(中古)住宅を安心して売買するために、建物検査(以下、インスペクション)が注目されています。売り主も買い主も個人であることが多い既存(中古)住宅の売買では、住宅の建物の状況を専門家が検査する「インスペクション」を活用することが有効だと考えられるため、さまざまな政策が講じられています。


インスペクションとは?

インスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。新築入居時やリフォーム実施時にも検査は行われますが、注目されているのは、既存(中古)住宅の売買時に行うインスペクションです。


既存(中古)住宅の場合は、売り主も買い主も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで、購入の意思決定や交渉ができるようにすることで安心して取引を行うことができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。

インスペクション・ガイドラインとは

一方で、インスペクションは、実施する検査機関ごとにインスペクターの技術力やインスペクションの検査基準などが異なっているといった課題もありました。そこで国土交通省では、目視等を中心とする基礎的なインスペクション(より詳しい二次的なインスペクションは対象外)について、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を取りまとめて、平成25年6月に公表しました。


ガイドラインではインスペクションを、「基礎や外壁などの部位ごとにひび割れや欠損などの劣化や不具合が生じている状況を、目視や一般的な計測機器を使って検査し、その結果を依頼主に報告すること」と定義しています。検査対象は、足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。したがって、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものではないことに注意が必要です。ただし、点検口から侵入して実施する検査などを対象範囲に加えることなどを、依頼時に相談することは可能です。


このほか、ガイドラインには、検査項目や検査の手順、検査報告書の内容などに加え、検査機関に関する情報をホームページ等で開示することや中立性を守ることなども盛り込まれています。

  詳細は「国土交通省・最新の動きvol.57「既存住宅インスペクション・ガイドライン」について」を参照

インスペクションを活用するための宅地建物取引業法(宅建業法)の改正

さらに、既存(中古)住宅の売買時にインスペクションが活用されるように、売買を仲介する宅地建物取引業者(宅建業者)の役割を強化する宅建業法の改正が行われました。


なお、宅建業法に規定するインスペクション(「建物状況調査」と呼んでいます)は、既存住宅状況調査技術者(国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士)が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査のことです。建物の検査が行われたからといって、必ずしも宅建業法に規定する建物状況調査の要件を満たすとは限りません。


法改正によって、平成30年4月1日以降行われる、既存(中古)住宅の売買にかかわる各手続きにおいて、宅建業者は次のことが義務付けられるようになります。
(1) 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付
(2) 買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
(3) 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付


この改正によって、一般消費者にとっては、仲介を依頼した宅建業者が建物状況調査を実施する者をあっせんする場合はそれを利用したり、建物状況調査が実施されている場合にその結果について詳しい説明を受けたり、引き渡し後のトラブルを防ぐために建物の状況を書面で受け取ったりといったことができるようになります。


ちなみに、「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」への加入を希望する場合は、建物状況調査を実施する際に事前に相談しておくと効率的に進められます。
 詳しくは当サイトの「住宅の瑕疵(かし)保険」を参照

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既存住宅現況検査における主な検査項目(一戸建ての場合)
※出典:国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より

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