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不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと

1.不動産取引の流れ1-1 住まいを貸すときの流れ

安心して住まいを貸すためには、まず、住まいを貸すときの全体の流れを確認しておきましょう。

ポイント1 住まいを貸す理由と将来について考える

はじめに
(1) なぜ住まいを貸すのか、
(2) いつまで貸すのか、
(3) 将来その住まいに住むつもりなのか、
について整理しておきましょう。

例えば、将来住む予定がなく貸し続けるつもりなら、通常の賃貸借契約(普通借家契約)、いずれ自分が戻って住むつもりなら、契約の終了が確実な定期建物賃貸借契約(定期借家契約)も選択肢となるでしょう。
また、住む予定がない場合は賃貸ではなく、売却のほうが適切な場合もあるかもしれません。住まいを貸すには様々な理由がありますので、将来を見据えて「貸す理由」をしっかりと整理することが重要です。

 普通借家契約と定期借家契約については、「普通借家契約と定期借家契約」を参照

ポイント2 住まいを貸すまでの流れを知る

次に貸すまでの全体の流れを見ていきましょう。全体の流れを知っておくと、いつ、何をするのかが明確になり、スムーズに行動することができます。

ステップ1 相場を知って、賃料の目安を立てる
住まいを貸すと決めたら、いくら程度で貸せそうかの目安を立てます。まずは、住まいの周辺の募集賃料を知ることから始めるとよいでしょう。
   「相場・取引動向」を参照
   「不動産を探す」を参照
ステップ2 貸した場合の収支について考える
住まいを貸すと、賃料が収入として入ってきますが、税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。したがって、おおむねの収入と支出がどのようなバランスになるのかを試算しておきます。
ステップ3 賃料の査定を依頼する
不動産会社に借り主の募集を依頼する場合は、賃料の査定を依頼します。
ステップ4 不動産会社に依頼する業務を決定し、正式に依頼する(契約を結ぶ)
住まいを貸すには、入居者を募集し、入居後の管理(賃料の授受、入居者の苦情対応、物件の清掃など)を行っていく必要があります。これらを自ら行うことができない場合には、不動産会社へ依頼することになります。入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します。
   「不動産会社検索サービス」を参照
ステップ5 賃貸条件を決定し、入居者を募集する
賃料や契約期間など、募集に当たっての賃貸条件を決定し、入居者を募集します。不動産会社に仲介業務を依頼した場合は、不動産会社と相談しながら賃貸条件を決定し、貸主と不動産会社が合意した方法(インターネットや情報誌への掲載など)によって募集活動を行います。
ステップ6 入居希望者への対応、条件交渉などを行う
入居希望者からの問い合わせや物件見学に対応します。その他、入居希望者との条件交渉なども行います。不動産会社に仲介を依頼している場合には、これらの業務を不動産会社が行います。
ステップ7 入居申込者を審査し、賃貸借契約を結ぶ
貸主は入居申込者の審査をし、最終的な入居者を決定します。その後、入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。
ステップ8 入居後は管理などの対応をする
契約を結んで入居した後は、入居者からの賃料の受け入れ、入居者の苦情対応、物件の清掃などの管理を行います。また、契約期間が終了したときの契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集などにも対応しなければいけません。不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。
なお、住まいを貸すことで、家賃収入を得た場合には、確定申告も必要です。
  「住まいの税金」を参照

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