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不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと

8.入居後のトラブル対応8-3 不動産会社とのトラブル対応

不動産会社との間でトラブルが起きることもあります。
トラブルの内容に応じて、一般的な対応法を理解しておきましょう。

ポイント1 相手によってトラブルの内容は異なる
仲介を依頼した不動産会社

●空室に関するトラブル
入居者の募集が不調であった場合には、不動産会社とのトラブルが発生することもあります。不動産会社の対応だけではなく、無理のある募集条件が空室の原因となることもあります。まずは、空室の原因を特定することが大切です。
 「5-2募集活動を見直す」を参照

●仲介手数料以外の支払いに関するトラブル
特に依頼していない広告料の請求など、仲介手数料以外の支払いをめぐるトラブルです。通常の仲介に必要な業務の費用は、仲介手数料に含まれていますので、特別な広告などの業務を依頼していない場合には、支払う必要はありません。
 「仲介手数料について」を参照

管理業務を委託した不動産会社

●業務の仕様をめぐるトラブル
委託した業務内容を遂行してもらえないという内容のトラブルが大半です。特に退去後のリフォームや新規募集の手配が遅いなどの場合には、問題となることが少なくありません。

●委託費に関するトラブル
業務内容に満足していないと、委託費に関しても不満が出ることが多いようです。これは、妥当な委託費の金額水準が分かりにくいことも一因となっています。

サブリースを依頼した不動産会社

●契約賃料の減額や契約の解除に関するトラブル
サブリース原契約に賃料や契約期間が明示されていたとしても、契約期間中に賃料の減額を求められたり、契約が解除されるということがあり得ます。また、サブリース会社が倒産するというリスクもあります。

●入居者・建物管理に関するトラブル
通常、サブリース原契約を結んだ場合には、入居者や建物の維持管理など、一定の管理をサブリース会社が行うことになります。ただし、サブリース会社によっては、費用を削減するために管理をおろそかにすることもあり得ます。そうした場合、入居者とのトラブルが発生したり、建物や設備の老朽化によって物件の価値が大幅に減少してしまうおそれもあります。

ポイント2 トラブルの回避と対応方法

トラブルの回避と対応は、不動産会社との契約が拠り所となります。

契約前に不動産会社の信頼性と契約内容を確認することでトラブルを防ぐ

トラブルを回避するためには、不動産会社の信頼性を自分なりにしっかりと見極めた上で、契約内容を十分にチェックして明確にしておくことが大事です。例えば管理であれば、単に「週2回の清掃」とするのではなく、「週2回1時間、清掃箇所は……」というように具体的に記載しておけば、業務内容が明確になり、トラブルを回避することができるでしょう。また、手数料や委託費については、同じ条件で複数社の見積もりを比較することも有効です。

【サブリースの場合の注意点】
サブリースでは、契約賃料が減額されたり、契約を中途解約されるなどのトラブルが考えられます。このようなトラブルは、当初の契約賃料の設定に無理があったり、不動産会社の信用力に問題があると起こる可能性があります。サブリースの場合も、事前の確認を怠ることのないよう注意しましょう。
なお、サブリース原契約を定期借家契約とし、賃料減額や中途解約はできないという特約を付すことで、賃料の減額や中途解約などのトラブルを防ぐことも可能です。

契約内容をしっかりと確認した上でトラブルに対応する

実際にトラブルが起きてしまったら、まず契約書の内容を確認しましょう。トラブルとなっている状況が、契約では、どのように取り決められているかを明らかにします。
その上で、解決方法を検討していくのですが、個々のケースによって対応は異なります。ここでは、契約解除を視野に入れた対応について説明していますが、実際には専門家などの意見も参考にして、対応を考えるのがよいでしょう。
 「住まいのトラブル相談室」を参照

●契約書の解除条項に基づく契約の解除
一般的に契約書には契約を解除する場合の取り決めがされています。契約書を確認して、発生したトラブルが解除事由に該当する場合は、契約を解除することも可能です。一度業務を委託した不動産会社でも、トラブルが解消されないようであれば、契約解除も解決策の一つとなります。

●債務不履行を理由として契約を解除することも可能
不動産会社が契約書に定められた義務を果たしていないという場合には、まず、不動産会社に履行を求めましょう。それでも、義務が履行されないようであれば、一定期間(催告期間といいます)を決めてその履行を請求し、催告期間を過ぎても履行されない場合には契約を解除する旨を通知することも可能です。催告期間が終了した時点で契約は解除されます。

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