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不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと

4.仲介・管理を依頼する会社を選ぶ4-5 サブリースを依頼する

空室が続いて、賃料が入ってこなくなる不安を解消する方法として、サブリースがあります。
ここではサブリースを依頼するに当たっての注意点を確認しましょう。

ポイント1 サブリースとは「転貸借」のこと

サブリース業務とは、不動産会社が貸主から賃借した建物を、実際の入居者に転貸し、一定の建物管理を行うという業務です。貸主は、不動産会社と賃貸借契約(一般的に「サブリース原契約」などといわれます)を結ぶだけで、実質的には入居者の募集(仲介)と管理を一体で任せることとなります。
サブリース業務イメージ図

ポイント2 サブリースの特徴

一般的なサブリースの特徴として、主に次の2つが挙げられます。

特徴1 経営が安定

サブリースは、空室リスクを不動産会社に移転するため、賃料収入が安定し、収支計画を立てやすくなります。

特徴2 手間の削減

住まいを賃貸するには、専門的な知識に基づく経営判断が求められますが、サブリースでは不動産会社が借り主となりますので、実際の入居者との交渉などの手間も省けます。もちろん、入居者との個別のトラブルなども回避できます。また、借り主が1社なので確定申告の手続きも簡素化されます。

ポイント3 サブリースの注意点

一般的なサブリースの注意点としては、主に以下の3点が挙げられます。

注意点1 賃料収入の減少

不動産会社は、実際の入居者(転借人)募集や管理にかかるコスト、空室リスクなどを見込んで貸主に支払う賃料を設定します。したがって、貸主が受け取る賃料は、直接自分で賃貸する場合と比較して減ることが一般的です。

注意点2 賃料減額、中途解約の可能性

不動産会社との契約期間中に、契約賃料の減額や中途解約を求められる可能性もあります。たとえ、貸主と不動産会社とのサブリース原契約に、賃料は減額できないとの特約があった場合でも、賃料の減額や中途解約を請求される可能性は否定できません。また、不動産会社の倒産リスクなども考えられます。
ただし、定期建物賃貸借(定期借家)の場合には、賃料は減額できないとの特約があればその取り決めに従うことになりますので、賃料減額などのリスクを避けたい場合には、サブリース原契約を定期建物賃貸借にすることも検討してみるとよいでしょう。

注意点3 契約終了後のリスク

不動産会社が適切に業務を処理していなかった場合には、サブリース終了後にコストやトラブルが発生する可能性があります。例えば、建物が適切に維持管理されていなかった場合には、修繕などの特別な出費が必要となることもあります。また、不動産会社が入居者とのトラブルを抱えていた場合には、トラブルへの対応が必要となることもあります。

ポイント4 契約内容を確認する

サブリース原契約を結ぶ際には、その内容をよく検討しましょう。

サブリース住宅原賃貸標準契約書を参考に

転貸の条件、維持管理の内容、サブリース期間中における貸主への報告などを明確にした上で契約を結ぶ必要があります。契約内容の確認に当たっては、国土交通省住宅局が、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」とその記載要領などを公表して、全般的な注意点をまとめていますので参照するとよいでしょう。

国土交通省が作成したサブリース住宅原賃貸借標準契約書(モデル)の書式リンクサイト国土交通省が作成したサブリース住宅原賃貸借標準契約書(記載要領)リンクサイト国土交通省が作成したサブリース住宅原賃貸借標準契約書(承諾書)の書式リンクサイト国土交通省が作成したサブリース住宅原賃貸借標準契約書(コメント)リンクサイト

契約賃料を検討する

まず、周辺の賃料相場などから、直接賃貸したときの賃料を想定し、その額をサブリースで設定された賃料と比較してみましょう。可能であれば複数社の賃料を比較することも有効です。ただし、建物管理業務の内容などの条件が違う場合には、賃料だけで単純に比較することはできませんので注意しましょう。
このような検討を重ねた上で、最終的に判断することが大切です。

直接賃貸したときとサブリースの賃料の比較図

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