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不動産基礎知識：貸すときに知っておきたいこと

4.仲介・管理を依頼する会社を選ぶ
仲介の依頼形態による違い

不動産会社に仲介（入居者募集など）を依頼する形態には、「媒介」（「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類）と「代理」があります。どの形態で依頼するのかは、どのように募集活動を進めていくかなどによって、自分の意思で選ぶようにしましょう。

媒介か代理か

媒介（一般的な仲介のことです）の場合は、不動産会社のサポートを受けて入居者を決定しますが、最終的に入居者を決定し契約を結ぶのは貸主となります。一方で、代理の場合は、一般的な仲介の業務に加えて、入居者の決定や契約の締結も含めて不動産会社に委任することになります。

媒介には3種類ある

●専属専任媒介
1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。

●専任媒介
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

●一般媒介
複数の不動産会社に同時に媒介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一般的には、有力な入居希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

一般的に想定される依頼形態ごとの特徴

依頼形態

想定される特徴
代理
  • 貸主の手間はほとんど発生しない。
  • 自分の希望を正確に伝えていないと、希望に反する条件で賃貸してしまう可能性がある。
  • 入居者募集から契約までの一切を任されるので、不動産会社の取組の密度が上がる可能性がある。
  • 他の不動産会社との競争性は最も低い。
媒介
(仲介）		 専属専任
  • 貸主の手間を大きく減らすことができる。
  • 入居者募集の一切を任されるので、不動産会社の取組の密度が上がる可能性がある。
  • 他の不動産会社との競争性は低い。
専任
一般
  • 複数の不動産会社と交渉などを行うため、貸主の手間は最も多い。
  • 他の不動産会社へ依頼される可能性があるため、不動産会社の取組が希薄になる可能性がある。
  • 他の不動産会社との競争性は高まる。

※ 上記の特徴は必ずしもすべての事例に当てはまるものではありませんので留意してください。

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