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不動産基礎知識:貸すときに知っておきたいこと

1.不動産取引の流れ1-2 不動産会社の立場や業務を理解する

住まいを貸す場合、不動産会社に何を依頼するかを決めるため、まずは不動産会社の役割を理解する必要があります。
ここでは、賃貸にかかわる不動産会社の立場や業務について整理しています。

ポイント1 賃貸にかかわる不動産会社の立場や業務を知る

不動産会社は、入居者募集の段階では、「仲介会社」として、入居後は「管理会社」としてかかわります。また、「サブリース会社」という立場でかかわることもあります。住まいを貸すに当たって、自ら何ができるかによって、不動産会社のかかわり方が変わってきますので、しっかりと理解しておきましょう。

仲介業務

不動産会社は、入居者の募集活動全般をサポートします。入居希望者の募集、契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居手続きのサポートなどを行います。自ら入居者の募集ができない場合は、不動産会社に仲介業務を依頼することとなります。

管理業務

不動産会社は、貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。管理業務には、入居者の管理(賃料の収納、苦情等への対応など)と建物の管理(建物の維持や清掃など)とがあり、自ら入居後の管理ができない場合には、不動産会社にいずれか一方または両方の業務を委託することとなります。

サブリース

貸主から物件を一括して借りた不動産会社が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。サブリース契約の場合、不動産会社は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。そのため、貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります。

「賃貸住宅管理業者」のシンボルマーク
賃貸住宅管理業者登録制度の登録業者であることを示すシンボルマークが決まりました。(平成23年5月24日)

平成23年12月から任意の「賃貸住宅管理業者登録制度」が始まりました。登録の対象となるのは、「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかを行う、賃貸住宅管理業者とサブリース業者です。
登録事業者になるには、賃貸住宅の契約内容に関する借り主や貸主への説明及び書面の交付のほか、財産の分別管理、貸主に対する定期的な管理事務の報告、敷金精算の算定額の交付などが必要とされます。また、登録事業者から国土交通省へ業務状況や財産の分別管理状況を報告することなども義務づけられます。登録は任意の制度ですが、不正行為があった場合などは国土交通省が登録を削除できます。
 登録事業者については、国土交通省のサイトで公表されていますので、不動産会社を選択する際の判断材料として活用できます。

ポイント2 不動産会社への法規制に注意する

賃貸にかかわる不動産会社の業務のうち、宅地建物取引業法の規制の対象となるのは仲介業務のみです。管理業務や賃貸業務(不動産会社が直接物件を貸す業務でサブリース業務も含まれます)は、法規制の対象とはなりません。したがって、行政の監督も、仲介業務については対象となりますが、その他の業務は対象となっていません。
業務に法規制がない場合は、不動産会社との管理業務委託契約や賃貸借契約などに基づいて、依頼者が個別にトラブル等を解決しなければならないことに注意が必要です。

賃貸にかかわる業務の全体イメージ

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