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住まいの法律

4.権利関係に関する法律

不動産の権利には、土地に対する権利(主に所有権と借地権)、建物に対する権利(主に所有権と借家権)などがあります。利害関係者とのトラブルを回避するためには、こうした権利を正しく理解する必要があります。不動産の権利関係については、主に次のような法律が定められています。

民法 (法務省)

民法では、不動産に関する権利を大きく物権(所有権や地上権、抵当権など)と債権(賃借権など)に分け、権利の内容やその効力など、基本的な権利関係を定めています。例えば、自らの権利を第三者に主張するための要件(一般的に「第三者対抗要件」といわれます)などが規定されています。

建物の区分所有等に関する法律 (法務省)

建物の区分所有等に関する法律は、分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利や義務のほか、管理に関する事項などを規定した法律です。例えば、専有部分・共用部分・敷地に関する権利関係のほか、区分所有者の集会における議決権に関する事項などが定められています。

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借地借家法 (法務省)

賃借人保護等の観点から、借地権や建物賃貸借の権利関係に関して、民法の規定に優先して適用される法律です。例えば、自らの借地権や建物賃貸借を第三者に主張するための要件(一般的に「第三者対抗要件」といわれます)、その他借地人や借家人に認められた権利などが定められています。また、借地借家法には、当事者で法の規定と異なる合意をしても、借地借家法の規定が適用される条項(このような規定を「強行規定」といいます)も含まれています。

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マンションの建替えの円滑化等に関する法律 (国土交通省)

多くのマンションが今後老朽化することへの対応策として、マンションの良好な居住環境の確保や生活の安定向上、経済の健全な発展のために、マンションの建て替えを円滑に行うための法律です。マンションの建て替えの円滑化等を図るために、マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の円滑な移行等の措置を定めています。

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5.土地の利用に関する法律

土地の利用に関しては様々な法律があります。土地の利用(用途)や開発、その取引を規制する主な法律は次の通りです。

都市計画法 (国土交通省)

都市計画法では、街が無秩序に開発されて、住みにくくなることなどを防止するために、市街化区域、市街化調整区域などの都市計画区域を定めるほか、市街化区域における土地の利用用途等を定めています。市街化区域については、土地の利用用途のほか、建物の建ぺい率や容積率など、建物の建築に影響する規制があります。

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国土利用計画法 (国土交通省)

国土利用計画法は、土地の投機的取引や乱開発などを未然に防ぐために、総合的かつ計画的に国土の利用を図ることを目的とした法律です。不動産取引に関しては、一定規模以上の土地の売買や交換などの取引に関する届出義務などを規定しています。

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6.建物の建築に関する法律

都市計画に従って適切に建物が建築されるとともに、建物の安全性などを確保することなどを目的として、建物の建築には、法律などにより様々な制限が設けられています。

建築基準法 (国土交通省)

建築基準法は、建物の建築について最低限の基準を定めることにより、建物の安全性や居住性などを確保することを目的とする法律です。例えば、都市計画法で定められた「用途地域」ごとに、建物の具体的な用途(住宅や商業施設、工場など)や、その高さ、面積などを定めています。また、建物の安全確保に関する基準、防火・避難に関する基準などについても規定されています。

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長期優良住宅の普及の促進に関する法律 (国土交通省)

この法律は、住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体などによる廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を低減するとともに、建て替えに伴う費用の削減によって負担を軽減し、より豊かでより優しい暮らしへの転換を図ることを目的としています。長期優良住宅の認定基準として、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画などの性能項目を定めています。

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都市の低炭素化の促進に関する法律(国土交通省、環境省、経済産業省)

この法律は、社会経済活動その他の活動に伴って発生する二酸化炭素は、その相当部分が都市において発生しているものであることから、都市の低炭素化の促進を図り、都市の健全な発展に寄与することを目的としています。都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針の策定、市町村による低炭素まちづくり計画の作成やこれに基づく特別の措置、低炭素建築物の普及の促進のための措置を講じることが定められています。

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