トップ不動産便利ツール住まいの法律>不動産会社を規制する法律・広告に関する法律や規制・売買や賃貸借などの契約に関する法律

住まいの法律

1.不動産会社を規制する法律

不動産会社には様々な業種があります。その中でも、消費者保護等を図る観点から、不動産の流通業(売買や仲介)や分譲マンションの管理業については、不動産会社を規制する法律があります。ただし、すべての業種が法律で規制されているわけではありませんので注意してください。例えば、不動産の賃貸業や賃貸物件の管理業を規制する法律はありません。

宅地建物取引業法(国土交通省)

宅地建物取引業法は、不動産取引における消費者保護と流通の円滑化などを図ることを目的として、(1)自らが行う宅地や建物の売買や交換(2)売買や交換、貸借をするときの代理や媒介(仲介)を営む不動産会社を規制する法律です。具体的には、広告規制、買い主や借り主に対する重要事項の説明義務(物件や取引条件などを説明します)、契約内容を記載した書面の交付義務、自ら売り主となる場合の契約内容の規制など、不動産会社の業務に様々な規制を定めています。

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マンションの管理の適正化の推進に関する法律(国土交通省)

マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンションの良好な居住環境の確保を図るために、マンション管理業者への規制などを設けています。具体的には、マンション管理業者に対して、管理業務に関する重要事項の説明や財産の分別管理などの義務を課すとともに、宅地建物取引業者には、分譲時における管理組合への設計図書の交付義務を課すなど、適正な管理が行われるための規制をしています。また、管理組合に対して専門的な助言を行うマンション管理士の制度や管理組合の支援団体であるマンション管理適正化推進センターの創設なども定められています。

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2.広告に関する法律や規制

不動産を探すときには、広告を情報源とすることが一般的です。そのため、消費者が物件の状態、法令による規制、購入の条件などについて適正な情報を入手して、取引を行うかどうかの判断を適切に行うことができるよう、不動産広告には次のような法律や規制があります。

宅地建物取引業法(国土交通省)

宅地建物取引業法では、誇大広告の禁止、未完成物件の広告開始時期の制限など、不動産広告に関する基本的な規制が定められています。

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不動産の表示に関する公正競争規約 (不動産公正取引協議会連合会)

不動産の表示に関する公正競争規約は、消費者保護を目的として、不動産業界が自主的に定めた不動産広告のルールで、不当景品類及び不当表示防止法の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けています。具体的には、消費者が正しく広告内容を理解できるよう、広告表示の開始時期の制限や広告表示の詳細な基準等を定めています。

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3.売買や賃貸借などの契約に関する法律

民法は契約の基礎となる法律で、「売買」や「賃貸借」の契約についても、基本的な考え方が規定されています。民法では、契約関係にある当事者同士が対等・公平であることが原則とされていますが、土地や住宅など、不動産を売買するときや賃貸借するときには、事業者と消費者の間に交渉力や情報量等に差があります。そのため、消費者に不利な取引にならないよう、民法とは別に消費者を保護するための法律も定められています。

民法(法務省)

民法では、契約の成立要件や手付け、瑕疵担保責任など、契約の基本的な考え方が規定されています。契約内容について、当事者間で争いがあった場合や取り決めがない場合には、原則として民法に基づき解決することになります。

宅地建物取引業法(国土交通省)

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が自ら売り主となる売買契約について、消費者保護の観点から、民法の規定にかかわらず、契約内容の一部に制限を加えるなどの規制があります。具体的には、手付金や違約金等の金額の制限、瑕疵担保責任に関する制限が設けられており、これらの制限に違反する契約条項は無効となります。 一方、賃貸借契約の内容に関しては、宅地建物取引業法に特別な規制はありません。原則として、借地借家法、民法、消費者契約法などに基づいて取り扱われます。

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借地借家法(法務省)

賃借人保護等の観点から、土地(建物の所有を目的とするもの)及び建物の賃貸借契約に関して、民法の規定に優先して適用される法律です。例えば、土地の賃借権の存続期間や更新、建物の賃貸借契約の期間や更新・終了などについて定められています。あわせて、定期借地や定期借家などについても規定されています。また、借地借家法には、当事者で法の規定と異なる合意をしても、借地借家法の規定が適用される条項(このような規定を「強行規定」といいます)も含まれています。

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消費者契約法(内閣府)

消費者契約法は、事業者と消費者には交渉力や情報量等に差があることから、事業者と消費者との間で締結された契約(これを「消費者契約」といいます)を対象として、消費者保護の観点から、民法に優先する規定を設けています。
具体的には、事業者の不適切な行為の結果、消費者が誤認、困惑したまま契約を締結した場合は、その契約を取り消すことができます。また、契約内容に消費者の権利を不当に害する条項がある場合には、その契約条項を無効とすることなどが規定されています。

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