安心・安全な不動産取引をサポートする総合情報サイト～物件選びからトラブル対応まで【不動産ジャパン】

vol.140で紹介したとおり、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、マスターリース契約（サブリース業者と賃貸人（オーナー）との間の賃貸借契約）の適正化のための措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設け、その業務の適正な運営を確保する「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）」が2020年6月19日に公布されました。
今回は、2020年12月15日に施行する「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」について、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定し、2020年10月16日に公表しましたので、本法律の制定の背景を振り返りつつ、本ガイドラインのご紹介をします。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」制定の背景

賃貸住宅は、単身世帯の増加等を背景に、我が国の生活基盤としての重要性が一層増大しています。一方、賃貸住宅の管理については、従前、自ら管理を実施するオーナーが中心でありましたが、オーナーの高齢化や相続に伴う兼業化の進展等により、賃貸住宅の管理について知識・経験に乏しいオーナーが増加し、管理業者に委託するケースが増えています。
しかしながら、管理業務の実施を巡り、管理業者とオーナー又は入居者との間でトラブルが増加しており、特に賃貸住宅経営にかかわる様々な業務をサブリース業者にいわば一任できるサブリース方式（図1）についてはマスターリース契約後、家賃減額や契約解除等を巡るトラブルが多発し、社会問題化した例も出ていることから、対応が喫緊の課題となっています。

【図1　受託管理のみとサブリース方式の比較】

「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」の概要

ガイドライン策定の目的は、サブリース事業に係る規制の実効性を確保し、サブリース業者等とオーナーとの間のトラブルを防止するため、法の規制対象や法違反となり得る具体的な事例を明確化し、これらの規制の内容を関係者に分かりやすく示すことであり、その主な内容は、規制の対象となる勧誘者、禁止される誇大広告・不当勧誘及びオーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の3点の明確化です（図2）。

(1) 規制の対象となる勧誘者

サブリース事業においては、サブリース業者が賃貸住宅の建設を請け負う建設業者やその土地等の売買の仲介を行う不動産業者等と連携し、オーナーとなろうとする者に対しての勧誘が一般的に行われています。よって、サブリース業者が第三者に勧誘を委ねることにより、勧誘規制を免れることのないよう、特定のサブリース業者と特定の関係性を有するものであって、当該サブリース業者のマスターリース契約の締結に向けて、サブリース業者が勧誘を行わせる者を「勧誘者」と位置付けています。この「勧誘者」に該当すると、サブリース業者と同様に(2)の行為が禁止されます。なお、サブリース業者から勧誘を委任されている者の中には、個人のオーナーなども含まれ、サブリース業者が勧誘を行わせるに当たっての依頼形式や資本関係は問いません。

(2) サブリース業者又は勧誘者が禁止される誇大広告・不当勧誘

マスターリース契約の締結を促す広告において、メリットのみを強調して、賃貸住宅経営のリスクを小さく見せる表示等の誇大広告を行った場合、オーナーとなろうとする者は広告の内容の真偽を判断することは困難であること、また、誤った情報や不正確な情報による勧誘や強引な勧誘により、契約について正しい情報が得られない、又は正しい判断ができない環境下に置かれることになり、オーナーとなろうとする者が契約の内容を誤認したままマスターリース契約を締結することで、甚大な損害を被る可能性があります。そのため、ガイドラインでは、借地借家法第32条の規定により家賃減額のリスクがあることや、借地借家法第28条の規定によりオーナーからの更新拒絶には正当事由が必要であることを表示しない、又は、告げずに勧誘した場合は誇大広告・不当勧誘に該当する可能性があるなど、オーナーの誤認を防ぐためにサブリース業者又は勧誘者が行うべき広告の方法、誇大広告・不当勧誘に該当する事例を具体的に明示しています。なお、虚偽の表示により相手を欺く虚偽広告についても、誇大広告と同様に禁止しています。

(3) オーナーに説明すべき家賃減額リスク等

サブリース業者とオーナーとなろうとする者との間では、経験・専門知識等に大きな格差があります。サブリース業者の中には、このような格差を利用し、将来的な家賃の減額等が生じる可能性があるにもかかわらず、家賃改定条件、契約解除条件など借地借家法による制約も含め賃貸住宅経営にはリスクがあることを十分に説明せず、契約内容を誤認させたまま、契約を締結させる悪質業者が存在します。よって、オーナーとなろうとする者が契約内容を正しく理解した上で、適切なリスク判断のもと、契約を締結することができる環境を整えるため、契約締結前にオーナーとなろうとする者に書面を交付し、説明することが義務付けられています。なお、ガイドラインではマスターリース契約の内容を十分に理解するために、説明から契約締結までに1週間程度の十分な期間をおくことが望ましいものとしています。

【図2　サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインの概要】

図をクリックすると拡大表示されます

今後の取り組み内容

国土交通省としては、本法律をきっかけに、賃貸住宅管理業がより高いレベルで国民から信頼され、業界として発展していくことを期待しています。今回まだご紹介できなかった「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」に係る登録要件や業務管理者の要件等については、引き続き具体的な検討を行い、2021年6月中旬頃の施行を予定しており、施行から1年間は経過措置を設ける予定となっています。
国土交通省では、新法の適切な施行はもとより、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、今後とも関係行政機関、事業者団体等と緊密に連携しながら取り組みを推進してまいります。

※執筆の内容は、2020年11月末時点によるものです。