「買い替え」には、「先行売却」と「先行購入」のふたつの方法があります。家族の事情や今の住まいの特徴などによって、どちらの方法が適しているかを判断する必要があります。このふたつの方法のメリット・デメリットを理解しましょう。

「先行売却」とは

「買い替え資金」のうち大きなウエイトを占め、かつ不確定要素の強い「売却資金」を最初に確定させることを目的として、先に今の住まいを売却する方法です。基本的には「売却」を済ませるまで「購入」には進みません。「資金計画の安定」など、資金確保を重視する場合の方法です。ただし、「売却」が決まった後にタイミングよく新居が見つからない場合は、一旦仮住まいのための引越しが必要となり、その手間や費用がかかります。
なお、新規の住宅ローンを利用するために、今の住まいの住宅ローンを先に返済しなければならい場合は、この方法を選択せざるを得ない場合もあります。

「先行購入」とは

「買い替え資金」などを把握し、新居探しを優先して購入物件を決定した後に、今の住まいを売却する方法です。「売却資金」などを手堅く見込むことができれば、資金面のリスクは低くなり、「買い替え」の最終目的である「納得できる新居を、チャンスを逃さず購入」できます。ただし、売却時期が想定より遅れたために既存と新規の住宅ローンの二重払いが生じたり、相場変動などの要因によって想定した売却資金が減少する場合（リスク）があります。

「先行売却」と「先行購入」、ふたつの方法から進め方を選択するのが基本ですが、時には「先行売却」から「先行購入」に変更となる場合もあります。「まだ、買主はみつかっていないが気に入った物件を見つけたので先に買いたい」、「この物件を逃すと後悔しそうだから先に買いたい」など、先に売却活動に入っていても売却前に購入すれば「先行購入」となり、臨機応変な対応が求められます。
スムーズな「買い替え」を実現するためには、あらかじめ信頼できる不動産会社と綿密に計画を立てることが大切で、「先行売却」か「先行購入」のいずれの方法でスタートするか、「先行購入」に変更可能か否かなど、自分自身でも把握しておくことが必要です。「先行売却」すなわち一旦売却しなければ新居の「購入」が資金計画上難しい場合や不安な場合の対応についても、不動産会社と綿密に相談しておきましょう。

「購入」はある程度、自分自身で決められますが、「売却」については買主という相手のあるものです。
そのスケジュールも様々な場面を想定しておく必要があるでしょう。

「先行売却」において「先に売却したが、気に入った購入物件にめぐり合えない」といった場合は、引越しや仮住まいの手間・費用の負担はありますが、「売却資金」をプールしておいて「じっくり探す」ことも自分自身の判断において可能です。
しかし「先行購入」の場合は、購入した時点で購入代金の支払い義務が生じ、住宅ローンの支払いが始まります。パターンA）は問題ありませんが、パターンB）C）は、何らかの資金調達や一時的な住宅ローンの二重払いが発生することになります。