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不動産取引の先輩に聞く「こうすればよかった」住まい探し体験談

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買うときの体験談「構造・工法や修繕計画も調べないといけないとは」

買うときの体験談「構造・工法や修繕計画も調べないといけないとは」
下の階で排水管が詰まっていて、わが家に逆流!でも、排水管の取り換え工事は1年後・・・

中古マンションを購入し、自分好みにリフォームした友人の家に遊びに行き、新築かと思うぐらいキレイでびっくり。俄然、私も購入したくなり、リフォーム前提でマンション探しを始めました。友人のアドバイスもあり、物件選びは意外にスムースに進み、予算内のマンションを見つけることができました。築20年のマンションですが、キッチンをはじめ、水回りの設備もひととおり入れ替え、間仕切り壁を取り払い2DKから1LDKへとリフォームし、一人暮らしに合った住まいになり大満足でした。

わが家の異変に気がついたのは、入居してからすぐのこと。キッチンで水を流すと、「ゴボゴボッ」と音がするのです。管理人さんに相談したところ、「排水管の掃除は定期的にやっているので、詰まっている箇所はないはず」ということで、私が気にしすぎているのかと思っていたのですが・・・・・・。その日は、やはり「ゴボゴボッ」と音はするし、どうも流れが悪いようにも見えました。すると、突然、排水口から水が逆流して、みるみるうちに流し台は排水でいっぱいに!

管理サービスが到着するまで、隣の部屋の方にも助けてもらい、水浸しになるのは防げたのですが、調べてもらったところ、下の階の雑排水管がサビで水の通りが悪くなっていた上に、最近入居した住人が使用済みの油をそのまま流していたために、とうとう詰まってしまったことが判明。応急処置で詰まった箇所の清掃を十分にしてもらい、生活に支障はなくなりましたが、キッチンを使うたびに、ドキドキの毎日です。

管理組合の修繕計画では、雑排水管の取り換え工事は1年後とのこと。前倒しも検討してもらいましたが、すぐに取り掛かるのは難しいということで、生活排水の出し方を住民全員に注意してもらうようお願いするしかありませんでした。築年数が古いマンションは、自分の部屋のことだけではなく、建物全体の修繕計画もきちんと調べておくべきだったと後悔しています。

東京都・飯田さん(仮名)会社員
家族構成/本人・43歳

こうすればよかった!中古マンション購入前に、建物の構造・工法、修繕計画の確認は重要

築年数が経てば建物が劣化し、今回のケースのような漏水事故も起こりえます。そうした事故を未然に防ぐために、定期的なメンテナンスは欠かせません。管理組合が中長期的な修繕計画を立て、建物内外のメンテナンスを行い、安全で安心な住まいを維持することが大変重要になってきます。中古マンションを購入する際、部屋の中や共有設備など目に見える部分だけで判断するのではなく、定期的なメンテナンス状況、中長期の修繕計画、建物の構造・工法なども確認しておきたいものです。通常、管理組合や管理人室に建物の設計図書や修繕計画などが保管されているはずなので、これまでの修繕状況や今後の予定なども聞いておくといいでしょう。

構造・工法では、こんなところもチェック!

  • 法定点検と定期保守点検の実施状況を確認
    一定規模のマンションには、建築基準法、消防法、水道法などの法律に従って定期点検を行うことが義務付けられています。これは法定点検といい、たとえばエレベータ―は年1回と決められています。この法定点検以外に、設備業者などに委託して行うのが定期保守点検で、エレベータ―なら3ヶ月に1度追加で行うなどマンション独自に実施しているものもあります。今回のケースのマンションでは、各住戸の雑排水管の定期清掃を行っていましたが、これも定期保守点検のひとつと言えます。こうした点検状況を確認することは、そのマンションの管理体制のよしあしを判断するひとつの目安ともなります。
  • 長期の修繕計画と修繕積立金の額もチェック
    通常、新築マンションの場合、分譲会社などが20年~30年程度の長期修繕計画を立て、それに基づき修繕積立金の額を算定しています。その後、管理組合が主体となって、建物の状態、管理状況などによって修繕計画の見直しを5年ごとなど必要に応じて行うのが一般的です。中古マンションでは、定期的な修繕工事が実施されているのか、それはどんな工事だったのかを確認するとともに、外壁や給排水管取り換え工事など大規模な修繕工事に備えた修繕積立金の額が十分なのかも、重要なチェックポイントになります。
  • 建築時期で耐震基準が異なることに注意
    建物の耐震基準については、過去、大地震が発生するたびに新基準の制定や改正が行われています。特に大きな改正となったのが、1981年6月の新耐震基準です。これより以前に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合していない可能性が高いのです。こうしたマンションについては、耐震補強などの工事を行うことなどが課題となっています。

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