トップ>国土交通省・最新の動き>VOL.78 「個人住宅の賃貸流通の促進に関する調査報告(平成27年3月)」について
2015年5月13日
我が国においては、良質な住宅ストックを適切に管理し、長く大切に利用する社会を実現することが、住宅政策の重要な課題となっています。
この課題に対する取り組みの1つとして、平成25年度に、賃貸用物件と比べ取引ルール等の整備が進んでいない「個人の所有する住宅」について、賃貸住宅としての流通を促進することを目的として、「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針(ガイドライン)」(※1)をとりまとめ、貸主が修繕を行わず借主が自費で修繕やDIY(※2)を行う借主負担型の賃貸借契約に係る指針を整備したところです。
個人住宅を良好な状態で賃貸するためには一定規模の改修(※3)が必要となることも多いのですが、個人家主にとってはその改修費用を独自に負担することは困難であり、空き家の有効活用を阻害する要因の一つとなっています。
この課題を解消するためには、貸主が利用しやすい金融商品の提供や借主が貸主の費用を負担する、又は借主がDIYにより改修を実施するといったことなどが考えられる一方、そのような手法には費用回収の実施方法や原状回復のあり方、借主が費用負担した場合の精算方法の考え方など、解決すべき課題があります。
このため、平成26年度においては、改修費用の調達方策・分担方法、賃貸借契約における改修部分の取扱方法等の課題や解決策を、実際の事業を調査対象としてとりまとめるとともに、空き家所有者等の意向調査を実施し、個人住宅の賃貸流通の促進に向け、DIY型賃貸借(※4)を活用するにあたり、資金調達の方法や協議・合意すべき内容についての考え方を整理し、報告書にとりまとめました。
今回はこの報告書の概要について、紹介します。
改修を実施する際の改修費用の調達方策及び分担方法等について、実際の事業(10事例)を調査しました。これらの事例も含め、資金調達及び改修実施に関する取組方策の考え方を以下の5パターンに整理しました 。
事例の調査を進める中で、地域ごとに様々な資金調達によって借主の改修意向を反映するDIY型の賃貸借の推進が確認され、その中には、不動産事業者が賃貸事業に関与することで、資金調達がスムーズに実施されている事例も見られました。
DIY型賃貸借を行う場合、DIYで取り付ける造作等の原状回復や費用負担、造作買取請求権の扱い等に関し、あらかじめ考え方を整理する必要があります。また、実務を推進するうえで契約時の合意と異なる想定外事項の発生についても適切に対応することが必要と考えられます。
このため、実際の事業の調査を通じて、賃貸借契約における改修部分の取り扱い方法等の課題や解決策について、個人住宅の賃貸化を容易に実施できるよう実務に則した協議及び合意に寄与する考え方として、以下のとおり整理しました。
この他、所有者以外(「一般借主」や「サブリース事業者」)がDIY工事費用を負担し、工事発注(実施)主体となる場合には、DIY工事費用にかかる税務会計処理について、所有権の帰属先や賃料の支払い方法に応じて確認することが重要である旨が報告書において示されています。
DIY型賃貸借契約の場合、通常の賃貸借契約と異なり、貸主も借主もDIY型賃貸借事業に共同で参画するという精神を共有し、契約時に当事者(特に借主)がリスクを認識できるよう、貸主または関与する事業者による適切な情報提供と説明実施が必要です。関係当事者間での十分な理解による合意が将来のトラブルの可能性を低減させることにつながるものと考えられます。
また、DIY型賃貸借契約により物件を賃貸する場合においては、空き家を有効活用して移住や住み替えを促進する場合や賃貸物件の稼働率向上に寄与する場合など、取り組む地域や物件種別により具体の課題が異なることが想定され、法律上若しくは税務会計上の観点からの専門知識も必要と考えられることから、それぞれの案件の状況に応じて、各種専門家を含めた関係団体・事業者が連携して、DIY型賃貸借の実施に係る協議及び合意を図ることが重要です。
国土交通省では、平成27年度以降、本報告書でとりまとめた内容の普及や、DIY型賃貸借の一般的な活用を促進するために考えられる方策について検討していくことを予定しております。
※執筆の内容は、2015年4月末時点によるものです。