トップ＞国土交通省・最新の動き＞VOL.64 不動産広告による情報収集の注意点について
2014年03月12日
不動産の購入を検討する際、物件の情報を収集するに当たっては、インターネット、住宅情報誌、新聞広告、立て看板、折り込みチラシなど様々な広告の活用が考えられます。購入者にとって宅地や建物は貴重な財産となるものですから、宅地建物の広告が正しく事実を表していることは、重要なことです。
そこで、宅地建物取引業法では、広告に関し制限等を行っています。今回は、消費者の皆様にも制限等をご理解いただき、取引に万全を期せるよう各種注意点を紹介します。
「誇大広告等」とは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」や、実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても含まれるもので、宅地建物取引業法第32条では、宅地建物取引業者が、その業務に関して広告をするときは、「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」こととされています。
誤認させる方法としては、積極的に誇大表示をする場合だけでなく、ある事項を表示しないことにより全体的に見て誤認される場合も含まれます。また、広告の方法は特に限定されていませんので、新聞、チラシ、看板、放送等あらゆるものが規制の対象となります。
（1）「著しく事実に相違する表示」
「著しく事実に相違する表示」とは、物件の所在、規模（間取り等も含む）、形質、法律上の利用制限、周辺環境、代金の支払い方法等について事実と相違した広告がなされており、一般消費者等が広告の表示と事実の相違を知っていれば当該物件に誘引されなかったであろうものをいいます。
（2）「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させるような表示」
「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させるような表示」とは、物件の所在、規模（間取り等も含む）、形質、法律上の利用制限、周辺環境、代金の支払い方法等について、宅地建物の専門的知識や当該物件に関する実際の情報を有していない一般消費者が誤認する程度のものを指します。
たとえば、「駅まで1kmの好立地」と広告に表示されているが、直線距離では駅まで1km程度であるものの、実際の道のりでは4kmあるような場合、駅までの道のりが1kmであると一般の消費者を誤認させるような表示であるので、「誇大広告」に該当します。
また、完成前のいわゆる「青田売り」の場合、途中で設計変更等が行われると、広告と実際に出来上がったものとの間に大きな差異が生じ、当事者間の紛争となる恐れもあります。宅地建物取引業法第33条では、宅地建物取引業者は、「宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前」において、その工事に関して必要とされる開発許可や建築確認など一定の法律に基づく許可等があった後でなければ、広告を開始してはならないと定めています。この時点が開始時期とされているのは、これらの許可等があったということは、将来、少なくとも公法上の制限によって大幅な設計の変更を余儀なくされることはまずないものと考えられるためです。
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買その他の業務に関して広告するときは、取引態様の別を明示しなければなりません。取引態様の別とは、広告主である宅地建物取引業者が、売買、交換契約の当事者となるか、代理人として又は媒介して売買、交換、賃借を成立させるかの別をいいます。
以上、宅地建物取引業法上の規制のほか、不動産広告に関しては「不当景品類及び不当表示防止法」（消費者庁）や、不動産公正取引協議会連合会による自主規制基準「不動産の表示に関する公正競争規約」の運営等により、その適正が図られています。
不動産広告については、不動産公正取引協議会連合会が消費者向けに配布しているパンフレット「不動産広告あらかると」（不動産公正取引協議会連合会のホームページでダウンロード可能）も参考になります。
→ 不動産広告の見方については、当サイト不動産基礎知識：買うとき知っておきたいこと5-2不動産広告の見方(基本編） 、5-3不動産広告の見方(禁止事項編） 、5-4不動産広告の見方(物件別）にも詳しく説明しています。
※執筆の内容は、2014年2月末時点によるものです。
