トップ＞不動産便利ツール＞住まいの法律＞不動産登記に関する法律・マンション管理に関する法律・住宅の瑕疵（欠陥など）に関する法律
土地や住宅の所有権等を第三者に主張（対抗）するためには、不動産の登記をする必要があります。登記により、不動産の現況や、権利関係を公示し、不動産の所有権などの権利者とその内容を、第三者に明らかにすることができます。不動産登記の手続きなどは法律で定められています。
不動産登記法は、不動産登記に関する手続きを定めることで、不動産に関する権利の保全と取引の円滑化を図るための法律です。例えば、登記の対象となる権利や登記の内容、必要な書類と手続き、その他登記に関する義務などについて規定しています。
マンションでの共同生活を円滑にし、所有者の共同の財産を守るために、マンション管理に関する法律が整備されています。
建物の区分所有等に関する法律は、分譲マンションなどの区分所有建物の管理に関する事項のほか、権利や義務などを規定した法律です。例えば、管理組合の規約や運営、建物の修繕や建て替えなどについて定められています。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンションの良好な居住環境の確保を図るために、マンション管理業者への規制などを設けています。具体的には、マンション管理業者に対して、管理業務に関する重要事項の説明や財産の分別管理などの義務を課すとともに、宅地建物取引業者には、分譲時における管理組合への設計図書の交付義務を課すなど、適正な管理が行われるための規制をしています。また、管理組合に対して専門的な助言を行うマンション管理士の制度や管理組合の支援団体であるマンション管理適正化推進センターの創設なども定められています。
また、法改正によって、地方公共団体がマンションの管理適正化計画を作成することで、適切な管理計画を持つマンションを認定したり、必要に応じて管理組合に対して助言・指導などを行うことができるようになりました。
2020年4月の民法改正で、これまで「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変わりました。住宅の売買契約における契約不適合責任とは、引き渡された住宅が「種類、品質、数量」に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことで、債務不履行により生じる責任のひとつです。契約不適合責任については、次のような法律で定められています。
改正民法では、住宅の売買における売り主の契約不適合責任について、契約の内容に適合しない住宅を引き渡した場合、買い主は補修の請求や売買代金の減額請求、損害賠償の請求、契約の解除ができると定められています。なお、民法では、売り主が契約不適合責任を負わせるには、買い主がその不適合を知った時から1年以内に売り主に通知しなければならないとしています。
宅地建物取引業法の規制により、宅地建物取引業者は、自ら売り主となる契約においては、契約不適合責任を2年以上負わなければいけません。この規定は民法の規定に優先するため、この制限に違反する契約条項は無効となります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律は、住宅の品質確保の促進や、住宅購入者等の利益の保護、住宅にかかわる紛争の迅速かつ適正な解決を図ることなどを目的として定められた法律です。具体的には、新築住宅の売り主などに10年間の瑕疵担保責任※を負うことを義務づけるとともに、住宅の性能の表示基準や、住宅性能評価を受けた住宅にかかわる紛争処理を円滑に行うための体制についても規定しています。略して「品確法」と呼ばれることがあります。
※ 同法では「瑕疵担保責任」と言っていますが、改正民法の「種類、品質に関する契約不適合責任」のことです。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律は、新築住宅の売り主などが、住宅の品質確保の促進等に関する法律で規定されている10年間の瑕疵担保責任※を確実に履行するための規制が設けられています。具体的には、新築住宅の売り主などに対して、保険加入または保証金の供託（積み立て）を義務づけています。これによって、新築住宅の売り主が、倒産などにより瑕疵担保責任※を負うことができない場合でも、住宅の補修などの費用について、保険会社に請求または供託金の還付請求を行うことができます。
※ 同法では「瑕疵担保責任」と言っていますが、改正民法の「種類、品質に関する契約不適合責任」のことです。
空家等対策の推進に関する特別措置法は、適切な管理が行われていない空き家について、その空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように、自治体に一定の責任と権限を与える目的で定められた法律です。自治体は敷地内への立ち入り調査を行ったり、所有者を確認するために一定の個人情報を利用できるようになります。また、自治体が、所有者が適切な管理を行っていない「特定空家」と認定した場合、助言、指導、勧告、命令などの措置を行います。
