法務局が職権で変更登記を行う制度

「九州の面積より広い！？」所有者不明土地

　所有者にとっては非常に便利な制度と言えますが、そもそもなぜ今回、こうした義務が課せられることになったのでしょうか。それは、所有者不明土地の増加が背景にあります。所有者不明土地とは、登記簿上の住所や氏名が古い情報のまま放置されていることなどが原因で、所有者の所在が把握できない土地のことです。法務省によると、全国の所有者不明土地を合わせると「九州の面積より広い」とも言われています。こうした土地があることで、公共事業や災害復旧事業を円滑に進められず、民間事業者間でも土地の利活用が阻害されている状況が生まれています。また、放置されたままの空き家が周辺環境に悪影響を及ぼすといった問題も生じています。
　これまで任意だった変更登記の義務化により、登記簿の情報が最新の内容に保たれる見込みが高まります。そうなれば、国は所有者の所在を把握しやすくなることから、所有者不明土地の増加を防ぐことにつながると考えているようです。

「かんたん・無料の手続きをするだけ」

　それでは、スマート変更登記を利用するには、どうすればいいのでしょうか。法務省では「かんたん・無料の手続きをするだけ」と表現しており、所有者が行うことは、「氏名・住所・生年月日・メールアドレス・対象不動産」といった内容を法務局に伝えるだけです。これを、「検索用情報の申出（図1－①）」といいます。
　検索用情報の申出は、書面のほか、法務省のオンラインサービス「かんたん登記・供託申請」のWebサイト上からも行えます。画面の案内に従って必要項目を入力すれば、上記内容の申出は完了します。所有者はこの申出をしておけば、今後住所や氏名に変更が生じても、「法務局が自分に代わって変更登記を行ってくれる」ことになるのです。

　なお、今回の義務化は、施行日の2026年4月1日よりも前に住所や氏名を変更している所有者も対象に含まれます。そうした所有者には、「変更の日から2年以内」ではなく、2026年4月1日から2年以内、すなわち2028年3月31日までに変更登記を行うことが義務付けられています。もちろん、自ら変更登記を行ってもいいのですが、期日の2028年3月31日までに検索用情報の申出を行いさえすれば、後述のように、その後は法務局が住所等の変更の有無を確認し、本人の承諾を得た上で職権により変更登記を行う仕組みが確立されたことから、義務違反に問われることはありません。

デジタル技術を活用した「不動産登記のDX」

　法務局が所有者に代わって変更登記を行うスマート変更登記ですが、それはどのような仕組みで行われるのでしょうか。
　各自治体には住民基本台帳というものがあり、自治体ごとに住民の氏名や住所、生年月日といった、いわゆる住民票の記載情報などが登録されています。そこには、引っ越しなどで変更が加わった情報なども登録されており、それらの情報を通じて全国共通で本人確認ができるよう「住基ネット」という形でネットワーク化が図られています。
　スマート変更登記では、法務局が申出のあった検索用情報をもとに住基ネットを検索し、所有者の住所等に変更がないか確認（図１－②）します。変更が確認された場合、法務局は職権で変更登記を行うことについて所有者に意思確認の連絡を行い（図１－③）、所有者から承諾を得たら変更登記を実施（図１－④）し、その内容が不動産登記システムに登録されるといった流れです。デジタル技術を活用し、法務局が住基ネットと連携してスムーズに変更登記を行うスマート変更登記は、まさに「不動産登記のDX」と位置付けられるでしょう。

　余談ではありますが、筆者も早速、検索用情報の申出をWebサイト上から行ってみたところ、手続きは容易に完了しました。筆者は過去に住所や氏名を変更したことはないのですが、今後変更が生じたとしても、自ら変更登記を行わなくて済みます。
　なお、今回の義務化は法人も対象で、法人の場合は、「会社法人等番号の申出」を行うことにより、スマート変更登記を利用できるようになります。