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不動産基礎知識:借りるときに知っておきたいこと

8.賃貸借契約を結ぶ

8-1 契約前に重要事項説明を受ける 重要事項説明の流れ(1)~(2)

気に入った物件に申し込み、入居審査に通ったら、重要事項説明を受けます。
その上で納得したら、賃貸借契約を結びます。

国土交通省が推奨する重要事項説明書リンクサイト
(1)説明を受ける前の基本的な確認
確認のポイント
A 宅地建物取引士の確認

重要事項説明を行う宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示した上で説明をしなければいけません。説明者が確かに宅地建物取引士であることを、宅地建物取引士証で確認してください。万が一、説明者が宅地建物取引士でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意が必要です。

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(2)物件の基本的な確認
確認のポイント
B 物件の概要

物件の名称や所在地、部屋番号、建物の構造、面積などが記載されます。

C 登記記録(登記簿)に記録された事項

物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容についてしっかりと説明を受けることが重要です。

【抵当権が設定されている場合の注意点】
抵当権が設定されている場合は、貸主が、賃貸物件を担保に金融機関等から借り入れを行っていることが想定されます。このような場合、貸主の借入返済が滞ってしまうと、問題が発生します。金融機関が物件を競売にかけ、新しい所有者から借主が退去を求められた場合、6ヶ月の猶予期間が終了した後は、入居者は退去しなければなりません。また、貸主に預けた敷金は、新しい所有者に引き継がれないため、入居者は敷金の返還を前の所有者(貸主)に求めることになります。ただし、前の所有者の信用力が著しく低下していることも多いことから、確実に返還されるとは限りません。
このような事例は多くはないようですが、心配な人は不動産会社に、所有者の財政事情などについて、分かる範囲で確認しておきましょう。

D 法令に基づく制限の内容

建物の建築制限などに関する説明ですが、通常は、借主に大きな影響はありません。

E 飲用水、電気、ガスなどインフラの整備状況

飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。これらのインフラは生活に不可欠なものですので、その整備状況はしっかりと確認します。整備されている場合でも、何らかの特別な負担金等が発生する場合もありますので、利用に当たっての費用負担については確認が必要です。

F 建物建築の工事完了時における形状、構造など(未完成物件の場合)

未完成物件の場合にのみ記載されます。未完成の新築物件を借りる場合は、完成後の建物の概要を確認しましょう。

G 建物状況調査の結果の概要(既存の建物のとき)

借りる予定の物件が既存(中古)住宅の場合、宅地建物取引業法の一部改正により平成30年4月1日以降の重要事項説明では、建物状況調査(国土交通大臣の定める講習を修了した建築士が実施するインスペクションのことで、一定の要件を満たすもの)を過去1年以内に実施しているかどうか記載されることになりました。また、実施している場合には、建物状況調査の結果の概要が説明されます。

H 建物の設備の整備状況

台所、便所、浴室その他の設備の整備の状況が説明されます。建物の設備は、入居後の生活に大きく影響しますので、説明の内容をしっかりと確認するとともに、見学で気になったことなどもあわせて確認するようにしましょう。

I その他

建物に関する石綿(アスベスト)の使用調査や耐震診断が行われている場合には、その内容が説明されます。該当する場合は内容をしっかりと確認しましょう。その他の事項についても、何か該当があれば具体的な内容を確認しましょう。

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