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トラブル事例集

借りるときのトラブル

退去・原状回復・敷金返還をめぐるトラブル
「室内のリフォーム、修繕の費用は全部負担する」という特約があった。

退去の前に契約書を読み直してみたら、リフォーム、修繕の費用はすべて入居者負担という一文がありました。そこまで多額の負担をしなくてはいけないものでしょうか?

通常の使い方、時間の変化による損耗については負担しなくてよいでしょう。

借り主が通常の使い方をしていて、損耗してしまったもの、時間が経って自然に変化した部分の修繕については、貸し主が負担をします。もし、契約書に入居者の負担を定めた特約があったとしても、以下の条件が満たされていなければ、その特約は有効ではありません。

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  • 借り主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 借り主が特約による義務負担の意思表示をしていること

この事例においては、借り主が通常の原状回復義務を超えて負担していることを認識していません。また、負担する意思も明確であったとはいえないことからも、「すべて入居者負担」という特約は無効と考えられます。原状回復に関する特約は契約時に注意して読み、納得のいかない項目についてはその時点で申し出て、退去時にトラブルの種にならないようにしておきたいものです。
なお、借り主の故意・過失や通常行うべき注意を怠ったことが原因で損耗したものについては、借り主が負担するのが原則です。

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壁に画びょうの穴を開けてしまった。

カレンダーやポスターを貼るため、壁に画びょうを打ってしまい、ごく小さな穴が開いているのですが、これがあると敷金は返還されないのではないかと心配です。

画びょう、ピン等の穴程度なら問題ありません。

壁紙を貼りかえれば済む、下地ボードの張り替えまでは不要な程度の画びょう、ピン等の穴であれば、敷金返還には影響ありません。ポスターやカレンダー等の掲示は通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画びょう、ピン等の穴は通常の損耗と考えられるため、その修繕費用は貸し主の負担と考えられます。

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月末で契約は終了。退去するのですぐに敷金を返してほしい。

新居での家具購入に使いたいので、退去の日に敷金を返してもらいたいと思います。

明け渡し時に請求して、後日返還されます。

敷金の目的は、貸し主が借り主の債務を担保するものです。そのため、契約で特に定めていない場合、一般的には建物を明け渡し、債務の精算が終わってから敷金は返還されます。退去で建物を明け渡した時点で、貸し主に敷金の請求をして、いつどのような形で返還されるかを確認しましょう。また、契約時には、敷金返還の詳細についても確認をしておくと、不安な思いをしなくて済みます。

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賃貸契約において、「敷金の一部を原状回復費用として償却する。」とする特約は有効か?

賃貸契約において、「敷金2ヶ月のうち、1ヶ月分を償却する。」とする原状回復の特約条項を盛り込むことを求められました。

原状回復費用の負担の取り決めは契約までに確認しましょう。

一般論としては、有効であると考えられます。納得がいかない場合には、退去の際に、司法の場で最終的な法的効力を確認することになります。
いずれにしても、原状回復費用の負担については、一般に、具体的な契約内容、今までどのような使用をしてきたのか、現状がどのようになっているのか等によって決まってきますので、こうした点も考慮することが必要です。(原状回復時の費用等の取り扱いについては、不動産基礎知識「10-2 原状回復の具体例」を参照。)

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借りていたマンションの明け渡し後、貸し主からの敷金返戻に際して、振込手数料が差し引かれていた。

この度、4年間住み続けたワンルームマンションの明け渡しにあたって、ルームクリーニング等の原状回復のための費用が発生しました。
そこで、これまでの賃貸借契約に基づき、原状回復費用を差し引いた敷金が銀行振込によって貸し主から返金されたのですが、振込手数料を差し引いた金額が振り込まれてきました。
敷金の返還のための振込手数料は貸し主が負担するべきだと思うのですが。

原状回復後の残余敷金の返還ですので、振込手数料は原則として貸し主の負担となります。

敷金そのものは、借り主の債務の弁済を担保するための預かり金ということになりますが、その返還の債務を負っているのは貸し主です。また民法によると債務の履行のための費用は、特約がない限り、債務者が負担することとなっております。振込手数料は債務の履行のための費用の典型的な例と考えられます。
したがいまして、当事者同士で、敷金の返還のための費用(今回のケースは振込手数料)の負担者を定めていなかった場合には、その負担者は貸し主ということになります。
今回のケースでは、管理会社を含めるなどして、貸し主にその旨対応してもらうと良いでしょう。

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