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トップ住まいのトラブル相談室トラブル事例集購入後の住まいのトラブル
中古一戸建てを買いましたが、引っ越してみるとあると思っていたエアコンが撤去されていました。返してもらうことはできませんか。
売買契約に当たっては、「付帯設備及び物件状況確認書」（書面の名称は異なる場合があります）を作成して、エアコンなどの付帯設備の引き渡し条件を、事前に売り主と買い主の間で確認することが一般的です。付帯設備として確認された設備は、不動産とともに売買の対象になると考えられます。エアコンが、付帯設備表などで確認したものであれば、その後取り外されたときには、設備を付けてもらえるように請求できます。
ただし、何の取り決めもないと、こうした付帯設備の引き渡しをめぐるトラブルが発生することがありますので、売買契約の前に「付帯設備及び物件状況確認書」で確認することが大切です。
マンションに住んでいます。上の階の部屋の子どもがまだ小さく、夜遅くまで走り回っており、足音が気になります。
まずは管理組合を通して、全居住者向けに注意を呼びかけてもらいましょう。その場合は、管理組合の名前で、張り紙や文書などで騒音への注意を促してもらいます。また、管理組合や管理会社などに間に入ってもらって、住人同士で話し合いを行うことも考えられます。騒音を出している上の階の入居者にはまったく悪意がなく、下の階に迷惑をかけていることに気づいていないケースもありますので、話し合いで一定の解決策を見いだせる可能性もあります。
それでも改善しないときには、弁護士などの専門家に相談をして（各地の弁護士会などに設置されている紛争解決センターにあっせん・仲裁を依頼する方法もあります）、互いに円満に生活できる方法を探ることも検討してみましょう。
これから住宅を購入しようと思っている場合は、新築マンションなら遮音性能を十分に確認するのがいいでしょう。中古マンションなら、実際に上の階の部屋に住人がいる時間帯に現地に行って、音の聞こえ方などを確認してみましょう。
中古マンションを購入して住んでいます。ある日、天井から水が漏れてきて、家電などの家財道具が駄目になってしまいました。
まずは水漏れの原因が何かを調査しましょう。
天井からの水漏れであれば、一つには、上の階からの漏水が考えられます。管理員に立ち会ってもらうなどして、上の階の住人に確認しましょう。上の階の漏水トラブルが水漏れの原因であれば、原則として上の階の住人に損傷してしまった家財道具の損害賠償を請求することになります。
一方、上階に漏水の原因がなかった場合には、給配水管が腐食・劣化して漏水した可能性が考えられます。その場合、上階の部屋の床下にある給配水管を調べる必要があります。管理組合と上階の住人に協力してもらい、専門家に調査を依頼することで原因を特定しましょう。共用部分の給配水管からの漏水が原因であることがわかれば、修繕費用や家財道具の損害については、マンションの管理費や修繕積立金から支払ってもらえます。
水道設備有りと説明を受けて空き家を購入したのですが、実際に住んでみたら水道の水が濁っていて使えません。
長い間使っていなかった水道を使用した場合、配管内の付着物が押し流されて濁った水が出ることがあります。しばらく水を流してみてください。それでも綺麗にならない場合、濁りの原因が「給排水管の故障」によるものであれば、売主に補修や賠償を要求できる可能性があります。まずは水道を管理している、お住まいの地域の水道局に問い合わせてみるのが良いでしょう。（購入物件の欠陥については「10-3 入居後の物件の欠陥をめぐるトラブル対応」を参照）。
なお、売主が瑕疵担保を負う期間は売買契約の際に定められます（中古住宅の場合、宅建業者なら2年以上、個人の場合には法的制限なし）。しかし民法572条により、知っていて告げなかった瑕疵については責任を免れることはできません。（瑕疵担保責任については「9-1売買契約の基礎知識」ポイント4を参照）。
築5年の中古一戸建て住宅を購入し、居住しています。売買契約書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居後に雨漏りが発生しました。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険法人へ連絡したところ、対応できないと言われました。
中古住宅の購入者が、住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者（前所有者）と同等の保証を得るためには、保険契約に「転売特約」が必要となりますが、この特約に付帯義務はなく、任意となっています。特約がなければ、前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書を保有していても効力はありません。
しかし品確法上の瑕疵担保責任（※）は、転売後であっても前所有者と施工業者との間で継続します。そのため、前所有者を通じて、施工業者に対し補修やこれに代わる費用負担を求めることができると考えられます。
一方で、中古住宅の売主である前所有者は「契約不適合責任」を負っており、契約内容と違う建物を引き渡した場合は債務不履行となります。そのため中古住宅の購入者は、前所有者へその補修の請求ができる可能性があります。もっとも、中古住宅においては「契約不適合責任」が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、契約書の内容を確認した上で、前所有者（売主）と交渉するとよいでしょう。交渉方法等の詳細については、「お近くの法テラス」などを利用し、法律の専門家に相談されることをおすすめします。（お近くの「法テラス」の詳細は「住まいの相談窓口」を参照。）
ちなみに転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、下記1～3の手順に沿って進められるのが一般的です。
ただし、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、既に売買契約が成立し、入居された後で付帯することは難しいでしょう。
※2020年４月1日以降の契約から、改正民法施行により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりましたが、住宅品確法では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵として「瑕疵担保責任」は残存しています。
