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トラブル回避!知っておきたい新制度

住まいを探すとき、売買や賃貸借をするときに、トラブルに巻き込まれる場合もあります。国土交通省では、消費者が安心して不動産の取引をできるように、またトラブルにならないように、様々な制度を創設しています。
ここでは近年創設された、ぜひ知っておいてほしい制度について紹介します。

不動産取引全般について

インスペクションに関する規定(宅地建物取引業法の一部改正)(平成28年6月公布)

既存(中古)住宅流通促進のために、建物診断(インスペクション)の普及が重要と考えられています。そこで、取引時にインスペクションが活用されるよう、宅地建物取引業者(以下宅建業者)の役割を強化する形で、平成28年6月に宅地建物取引業法の一部が改正され、公布されました。
宅建業者は、売買契約の締結前に行う重要事項説明のときに、インスペクションを実施しているかどうかと、実施している場合にはインスペクション結果を説明しなければならなくなります。また、宅建業者に媒介を依頼し、媒介契約を締結したときに、宅建業者は、インスペクション業者のあっせんの可否を示し、あっせんが可能な場合には、媒介依頼者(売主等)の意向に応じてあっせんすることとなります。なお、インスペクションに関する規定の施行日は、平成30年4月1日です。

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.88及びvol.92」を参照

空き家対策の推進に関する特別措置法及び特定空家等に対する措置に関し、その適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)(平成27年5月)

「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、適切な管理が行われていない空き家について、その空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように、自治体に一定の責任と権限を与える目的で定められた法律です。
これによって、自治体が敷地内への立ち入り調査を行ったり、所有者を確認するために一定の個人情報を利用できるようになりました。また自治体は、空き家を所有者が適切な管理を行っていない「特定空家」と認定した場合、助言、指導、勧告、命令などの措置を行うことになります。

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.77及びvol.80」を参照

不動産の売買について

住宅ストック循環支援事業の創設(平成28年10月)

良質な既存(中古)住宅の市場流通を促進するために、平成28年度第2次補正予算で創設した、下記の取り組みに対して費用の一部が補助される制度です。
(1)若者(40歳未満)が、インスペクションを実施し、既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入する既存住宅を購入する場合
(2)エコリフォームを実施し、リフォーム後に耐震性が確保される場合
(3)耐震性のない住宅を除却し、一定の省エネ性能を有する住宅へ建て替える場合

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.97」を参照

マネー・ローンダリング防止(犯罪収益移転防止法の一部改正)(平成28年10月)

宅地建物取引業者に対して取引を行う際に、マネー・ローンダリング防止の義務が課せられています。平成28年10月に、疑わしい取引の届出に関する判断の方法や顔写真のない本人確認書類に係る本人確認方法を盛り込むなど、犯罪収益移転防止法の一部が改正されました。

 犯罪収益移転防止法については「国土交通省・最新の動きvol.53」を参照
 最新の「宅建業における犯罪収益移転防止のためのハンドブック」や確認書式は「犯罪収益移転防止法等連絡協議会(事務局(公財)不動産流通推進センター)」を参照

レインズにおける取引状況の登録制度の導入と売却依頼主専用確認画面の提供(平成28年1月)

レインズとは、迅速に取引の相手方の探索を行い、成約可能性を向上させるために構築された宅地建物取引業者間の物件探索システムです。売却依頼主から媒介依頼を受け、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、レインズに物件の取引状況を登録しなければなりません。
平成28年1月からは、レインズに「売却依頼主専用確認画面」を提供するようになり、売却依頼主はインターネット上で売却依頼物件の登録内容を確認できるようになりました。売却依頼主は、宅地建物取引業者がレインズに登録している内容や最新の取引状況(「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」)などを確認できます。

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.86」を参照

不動産の賃貸借について

サブリースの借り上げ家賃等の説明徹底(「賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正)(平成28年9月)

賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設け、賃貸住宅の管理業務の適正化を図ることを目的に、任意の「賃貸住宅管理業者登録制度」が設けられています。平成28年9月には、一定の資格者の設置の義務化などの「賃貸住宅管理業者登録規程」の改正を行ったほか、サブリースの借り上げ家賃の変動にかかわる条件等を重要事項として説明することなどの「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正なども行っています。

 詳細は国土交通省のサイトを参照
リンクサイト国土交通省 報道発表資料

DIY型賃貸借 契約書式例とガイドブックの公表(平成28年4月)

「個人の所有する住宅」が賃貸住宅として流通することを促進させるために、国土交通省では、「DIY型賃貸借」を提唱しています。これは、改修工事の費用負担を誰が行うかに関わらず、借主(入居者)の意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約やその物件のことです。
DIY(do it yourself)は、一般的には自らの手で日曜大工等を行うことだが、ここでのDIY工事とは、専門業者に頼んで行う工事も含む。
平成28年4月には、契約当事者間のトラブルを未然に防止する観点から、DIY型賃貸借に関する契約書式例を作成し、貸主と借主それぞれの実施手順、取り決め事項のポイント、契約書式例の解説等を掲載したガイドブックを公表しています。

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.91」を参照

維持・管理について

マンション管理のルール改正(「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正)(平成28年3月)

マンション内で快適に暮らすための規則を定めたものが「管理規約」です。管理組合がそれぞれのマンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考になるように、国土交通省が作成、周知しているものが「マンション標準管理規約(以下「標準管理規約」)」です。
この標準管理規約は、マンションに関する法制度の改正やマンションを取り巻く情勢の変化等に対応して、適宜見直されています。平成28年3月には、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定のルールの明確化など様々な課題に対応し、標準管理規約及び同コメントが改正されました。

 詳細は「国土交通省・最新の動きvol.90」を参照


また、標準管理規約の改正で、管理状況などに関する情報の開示に係る規定が整備されたこと等を受け、「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正も行われました(平成28年7月)。区分所有者が専有部分を売却する際に必要となる、マンションの管理状況などの情報の提供依頼を宅地建物取引業者等から受けた場合に、開示する情報項目の充実などが行われるようになりました。

長期優良住宅の認定基準に、新たに増改築に係る基準を追加(平成28年2月)

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて、長期優良住宅と認定された新築住宅には税制や融資の優遇措置などを利用することができます。これまで新築住宅の認定基準はあっても、既存(中古)住宅を増築・改築に関しては認定基準が整備されていなかったことから、平成28年2月に、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則」及び「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」を改正し、既存(中古)住宅を増築又は改築し、長期優良化する際の認定基準が追加されました。

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