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既存住宅市場の現状-(5)中古マンション築年数

前回は、2大都市圏の中古マンション専有面積について取り上げました。今回も、首都圏・近畿圏について、中古マンションに関する築年数の動きを紹介したいと思います。

首都圏の中古マンション成約・新規登録物件の築年数

前回示したように、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)と近畿圏(大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山)の中古マンション専有面積は、価格の上昇・下落を受けながら少しずつ拡大・縮小を繰り返してきました。住宅購入を検討する際の売れ筋に関しては、面積とともに築年数の動きが気になります。ここでは、取引物件の平均築年数と築年帯別シェアの変化についてみることにしましょう。

東日本不動産流通機構※1が公表している首都圏の成約中古マンションの平均築年数をみると、平成26年は19.6年で20年前の平成7年(13.6年)に比べて6.0年古くなりました(図表1)。新規登録物件についても平成26年が21.8年と、比較可能な平成12年(15.0年)と比べると6.8年古くなっています。ここでいう成約物件の築年数とは、上記の機構に報告された実際の取引物件の戸当たり平均築年数を、新規登録物件は販売目的で機構に登録された売り出し物件の平均築年数を示します。

図表1 首都圏中古マンションの築年数の推移

図表1 首都圏中古マンションの築年数の推移

資料:(公財)東日本不動産流通機構のデータをもとに作成
注)首都圏:東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県

過去20年間を振り返ると、前回みた専有面積は比較的変化が少なかったのに対して、築年数はほぼ一貫して古くなっていることがわかります。新築マンション供給が減少する中で、年を経るに従って流通市場の中古物件が古くなるのは当然との見方もありますが、よく見ると築浅物件のシェアが拡大した時期もみられます。築年帯別の件数シェアをみると、平成20年前後は築10年以下の物件が4割近くを占めていました。この時期はミニバブルが台頭し、比較的高額な築浅物件が盛んに取引されていました。

平成12年の成約物件の平均築年数は新規登録物件より古い状況にありましたが、その後は逆転し、平成26年は成約物件が新規登録物件より2.2年新しくなっています。平成26年の築31年以上の新規登録物件シェアは27.5%に対して成約物件は22.7%と、市場に売り出されている中古マンションの中で、相対的に新しい物件が選ばれる傾向にあります。

リーマンショックや東日本大震災後は、多少古くても安価な物件を求める動きが広がりました。アベノミクスが本格化した25年以降は成約価格が上昇していますが、流通物件は経年化し続けています。実はここ1~2年、首都圏ではほとんどの築年帯の成約価格が上昇しており、経年物件も活発に取引されています。築浅のタワーマンションなども人気ですが、その一方で新築が出てこないようなエリアでは利便性の高い経年物件が物色される傾向にあるようです。

近畿圏の中古マンション成約・新規登録物件の築年数

近畿圏も首都圏同様に、中古マンションの経年化が進んでいます(図表2)。近畿圏不動産流通機構※2が公表した成約物件の平均築年数は、平成26年が21.2年と首都圏より1.6年古く、比較可能な平成13年(15.7年)と比べると5.5年古くなりました。新規登録物件は平成26年が21.3年と平成21年(18.0年)より3.3年古くなり、首都圏とほぼ同じ水準となっています。

図表2 近畿圏中古マンションの築年数の推移

図表2 近畿圏中古マンションの築年数の推移

資料:(公社)近畿圏不動産流通機構のデータをもとに作成
注)近畿圏:大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山の2府4県

近畿圏では成約物件と新規登録物件の築年数の差がほとんどありませんが、これは首都圏に比べて新築マンション供給が少ないことや、安価な経年物件を志向する動きが強いことなどが考えられます。築年帯別シェアをみても、平成26年の築31年以上の比率は成約物件が25.2%に対し、新規登録物件は25.1%とほぼ同じです。築10年以下の成約物件も23.1%と首都圏の28.7%に比べて低く、古い物件に対する抵抗感は近畿圏の方が少ないと言えそうです。

新築マンション供給は10年前に比べてほぼ半減しており、築浅物件のストックも減少しつつあります。一部エリアでは従来の新築取得層が築浅物件を購入する動きもみられますが、市場全体では経年物件も視野に入れながら購入を検討する中古取得層が増えています。リフォームやリノベーションを前提とした中古物件の購入者は6~7割を占めるとの調査結果もあり、見た目の古さにこだわらない選択は着実に広がっています。

気をつけたいのは、経年物件ならではの不具合です。購入前の物件チェックや必要に応じた検査等は十分行っておきたいものです。通常、購入物件の状態は売主からの告知書や宅建業者の重要事項説明で最低限の確認ができますが、可能な範囲でより詳細なチェックを行うことが求められます。マンションの場合、建物検査(インスペクション)は専有部分に限定されることがほとんどですが、古い物件では専有部分の修繕箇所や費用の特定に検査業者等のチェックを受ける必要性も考えられます。入居後を快適に暮らすため、経年物件では特に注意を払いたいものです。

※1 公益財団法人 東日本不動産流通機構(東日本レインズ):北海道、東北6県、関東7都県、甲信越3県の1都1道15県を対象に、事業者間で不動産流通物件の情報交換を行うために、国土交通大臣が指定した唯一の公益法人。
※2 公益社団法人 近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ):近畿2府4県を対象に、事業者間で不動産流通物件の情報交換を行うために、国土交通大臣が指定した唯一の公益法人。

 詳しくは「(公財)東日本不動産流通機構ホームページ」及び「(公社)近畿圏不動産流通機構ホームページ」を参照



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