トップ不動産基礎知識:借りるときに知っておきたいこと>8.賃貸借契約を結ぶ:8-1 契約前に重要事項説明を受ける

不動産基礎知識:借りるときに知っておきたいこと

8.賃貸借契約を結ぶ8-1 契約前に重要事項説明を受ける

仲介する不動産会社を通して住まいを借りる場合は、不動産会社から物件や契約条件などに関する重要事項説明を受けます。
契約を結ぶ前に、その内容を理解することが大切です。
なお、貸主である不動産会社と直接契約を結ぶときなど、重要事項説明を受けない場合でも、「重要事項説明のポイント」に書かれた内容を参考に、気になる事項があればしっかりと確認するとよいでしょう。

ポイント1 重要事項説明って何?

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書に記載されていることは大きく分けて、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をしてください。説明を受けた結果、契約を見送るという判断もあり得ます。
なお、不動産会社が貸主の場合は、重要事項説明の義務はありませんので、物件や契約条件について気になることがあれば、自ら不動産会社に確認するようにしましょう。

●オンラインによる重要事項説明(IT重説)
重要事項説明は、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して、口頭で説明することが義務づけられています。従来は、「対面」で行われてきましたが、一定の要件を満たした上で、テレビ会議等の「IT」(パソコン等の端末)を利用して非対面で行う場合も、対面で行う重要事項説明と同様に取り扱われることになりました。
これを「IT重説」と言い、賃貸取引については、2017年10月1日から実施できるようになりました。IT重説を実施するには、次の4つの要件を満たす必要があります。

  1. 双方向(宅地建物取引士と消費者)でやり取りできるIT環境において実施する
  2. 重要事項説明書等を事前に(消費者に)送付する
  3. 重要事項説明の開始前に、消費者がIT環境も含めて説明を受けられる状態にあることを宅地建物取引士が確認する
  4. 宅地建物取引士証を消費者が画面上で視認できたことを確認する

なお、デジタル整備法の宅地建物取引業法改正部分が2022年5月18日に施行され、「重要事項説明書」について、紙の書面で交付する場合の宅地建物取引士の押印が不要になるとともに、紙の書面に代えて電磁的方法による提供(電子書面交付)が可能になりました。

●宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて
宅地建物取引業者が人の死について認識し、不動産取引の契約の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、そのことを告知する必要があります。ただし、人の死についての考え方は人それぞれで、契約の判断に及ぼす度合いも異なります。そこで、国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を取りまとめました。

ガイドラインでは、宅地建物取引業者が「人の死についてどこまで調査すべきか」、「どこまで告知すべきか」についての指針を示しています。宅地建物取引業者は、売主に人の死についても「告知書」に記載するように求める形で調査を行い、自ら近隣に聞き込みをしたりインターネットで調べたりすることまでは調査する必要がないとされています。
賃貸取引における告知については、次のような場合は告知しなくてよいとしています。

  1. 対象物件で発生した、自然死・日常生活の中での不慮の死(老衰、持病による病死などの自然死や転倒事故、誤嚥(ごえん)などの事故死)の場合
    ※ただし、長期間にわたって人知れず放置されたことで、消臭・消毒などの特殊清掃や大掛かりなリフォームが行われた場合は告知が必要
  2. 対象物件や日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した、1以外の死または特殊清掃等が行われた1の死が発覚して3年間経過した場合
  3. 対象物件の近隣住戸や通常使わない共用部分で発生した場合
    ただし、人の死による事件性や社会的影響が大きい場合、契約の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合などは、告知をする必要があるとしています。

ただし、人の死による事件性や社会的影響が大きい場合、契約の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合などは、告知をする必要があるとしています。

 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについての詳細は、「国土交通省・最新の動きvol.156」を参照

ポイント2 重要事項説明のポイント

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため、難しい印象を受けますが、ひとつひとつ丁寧に解説してもらえば理解することはできるでしょう。また、重要事項説明の全体像を把握した上でポイントを確認すると、より理解しやすくなります。
ここでは、重要事項説明で特に確認しておきたい事項を説明しますので、参考にしてください。

国土交通省が推奨する重要事項説明リンクサイト

重要事項説明の流れ (1)説明を受ける前の基本的な確認(宅地建物取引士が書面を交付し口頭で説明) (2)物件の基本的な確認 (4)その他(供託所等に関する説明) (3)取引条件に関する事項

:宅地建物取引業法の改正により、平成27年4月1日から「宅地建物取引主任者」の名称は「宅地建物取引士」へ改称されました。
 宅地建物取引士については、「話題の不動産キーワード:宅地建物取引士」を参照

ページトップ