契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」。
購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
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トップ不動産基礎知識：買うときに知っておきたいこと8.購入の最終判断をする：8-2 重要事項説明のチェックポイント
契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」。
購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
重要事項説明を行う宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示した上で説明をしなければいけません。説明者が確かに宅地建物取引士であることを、宅地建物取引士証で確認してください。万が一、説明者が宅地建物取引士でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意が必要です。
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介（仲介）なのか、といった取引態様の説明があります。
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録（登記簿）等により購入物件をしっかりと特定しましょう。各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録（登記簿）の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。
重要事項説明書の記載事項を、登記記録（登記簿）の内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容についてしっかりと説明を受けることが重要です。
【抵当権、差し押さえなど】
抵当権が設定されている場合は、売主がその物件を担保に金融機関等から借り入れを行っている場合が多くなっています。通常は、抵当権を抹消することが売買の前提となります。なお、予定する売買価格と比較して抵当権の設定額が大きい場合、税金の滞納などの理由で差し押さえの登記がなされている場合などは、売主の信用力が著しく低下している可能性があります。このような場合、権利関係が確実に整理されることを確認することはもちろんのこと、契約時に支払う手付金等についても、多額の手付金等を支払わない、何らかの保全措置を講ずるなどの対応が必要な場合もありますので注意しましょう。
【その他の権利】
賃借権が設定されている物件や共有物件などは、所有者の権利や利用が一部制限されます。このような権利についても、購入後にどのような影響があるのかをしっかりと確認しましょう。
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
用途地域や地域地区を見れば、購入する物件が、一戸建てなどの低層住宅を中心とした地域にあるのか、マンション等の中高層住宅を中心とした地域にあるのか、事務所や商業施設の建築が可能な地域なのか、工場等の建築が可能な地域なのかなど、その地域で建築可能な建物の概要などが分かります。
また、建築基準法では、その地域でどのような用途の建物が、どの程度の規模で建築できるかなど、建物の建築に関する詳細な規制を設けています。
低層住宅を中心とした地域では、建物の用途は低層の住宅にほぼ限定されます。逆に、事務所や商業施設の建築が可能な地域では、建物の用途制限が少なく、高層ビルなどの大規模な建物の建築が可能な地域もあります。
このように都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握しておきましょう。
また、土地と道路の関係は建物の建築に大きな影響を与えます。
一般的には、道路幅員が狭いほど建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。
これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。
＜中古物件の場合＞
中古物件の場合、建物の建築当時は適法であったとしても、建築後の都市計画の変更などによって、購入時点では法令の規定に適合していないことがあります。このような物件を「既存不適格物件」といい、違反建築物とはなりませんが、同じ建物を再建築することはできません。また、建築後の増改築などにより、法令の規定に適合しない違反建築物となっていることもあります。この場合は同じ建物を再建築できないことはもちろんのこと、行政庁から改善等の指導や勧告を受けることがありますので注意しましょう。
上記以外の法律に基づく制限
その他の法令による制限により、土地の造成などについて行政庁の許可などが必要な場合があります。これ以外にも、様々な法令で不動産の利用等が制限されることがありますので、該当する法令を確認し、具体的にどのような制限がかかるのか説明を受けるようにしましょう。
