安心・安全な不動産取引をサポートする総合情報サイト～物件選びからトラブル対応まで【不動産ジャパン】
トップ＞不動産基礎知識：買うときに知っておきたいこと＞7.資金計画を立て、住宅ローンを選ぶ：7-2 住宅ローンの選び方
金利はもちろん、その他の融資条件や手数料などの違いで、住宅ローンは千差万別です。
将来の家計を見据えて、自分に合った借り方・返し方をするためにも、複数のローン商品を比べて慎重に選ぶようにしましょう。
住宅ローンの借入先は、以下のようにいろいろあります。特徴を押さえておきましょう。
公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。勤務先で1年以上財形貯蓄を続け、残高が50万円以上ある人を対象とした融資で、財形貯蓄残高の10倍（最高4,000万円）の範囲内で、購入費用の80％まで借りることができます。また、自治体が行っている住宅融資もあります。ただし、最近は「融資あっせん」や「利子補給」といった支援制度が一般的になっています。
民間ローンは、銀行のほか、生命保険会社、農協（JA）、ノンバンクなどの様々な金融機関が扱っています。金融機関や商品によって融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などが違ってきます。
フラット35は、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携した住宅ローンで、提携先となる民間金融機関によって適用金利や手数料が異なります。また、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準に適合していることなどの条件があり、すべての住宅で利用できるわけではありません。
フラット35の優良住宅取得支援制度であるフラット35S※は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの要件を満たす住宅を取得する場合に、金利の引き下げを受けることができる制度です。平成23年9月30日までの申込分については、当初10年間で金利が1％引き下げられましたが、平成23年10月1日から平成24年3月31日までの申込分については、対象となる住宅の技術基準に応じて当初10年間または20年間で金利が0.3％引き下げられます。
また、平成23年度第3次補正予算により、省エネルギー性に優れた住宅については「フラット35Sエコ」が新設されます（新設に伴い、従来のフラット35Sは「フラット35Sベーシック」に名称変更）。東日本大震災の被災地における住宅取得では、当初5年間で金利が1％、6年目以降は上記区分に応じて10年目または20年目まで0.3％引き下げられます。被災地以外における住宅取得では、当初5年間で金利が0.7％、6年目以降は上記区分に応じて10年目または20年目まで0.3％引き下げられます。
※「フラット35S」についての詳細はこちら
3,000万円を35年返済で借りた場合、例えば、完全固定金利型で金利5％なら毎月返済額は約15万1,406円となります。固定期間選択型（10年間）で金利4％なら毎月返済額は13万2,832円です。当初の返済額だけで比べると、金利4％のローンの方が有利に感じられますが、11年目以降の返済額は、その後の金利の動きによって変わってきます。
したがって、当初設定された金利のみで選ぶのではなく、どのように金利、返済額の見直しがなされるのか、将来的な収入の増減などの生活の見通しはどうかなど、様々な視点で慎重に商品を選択することが重要です。多少金利は高めでも、「完済まで返済額が変わらない安心感を重視する」のであれば完全固定金利型、「低金利のメリットを生かして、できるだけ繰り上げ返済をして元本を減らす」「将来、金利が上がっても返済できる収入はある」のであれば短期の固定期間選択型を選んでもいいでしょう。
加えて、ある程度の金利変動を想定した上で、どの程度の金利上昇まで対応できるかなど、具体的なシミュレーションを行うことも大切です。不動産ジャパンでも簡易なシミュレーションができるサイトを紹介しています。
→ 「住宅ローンシミュレーション」を参照
保証料や事務手数料、繰り上げ返済手数料などの諸費用も、住宅ローンの総支払額に影響しますので、確認しておくことが大切です。例えば、保証料については、住宅ローン実行時に一括払いする方法のほか、金利に上乗せして保証料相当額を支払っていく方法もあります。また、積極的に繰り上げ返済をする計画であれば、繰り上げ返済時の手数料についても確認しておくとよいでしょう。
