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VOL.48「所有者不明土地」奥深い課題が残る「所有者不明土地問題」 執筆:住宅新報メディアグループ顧問・住宅評論家/本多信博

2019年02月20日

土地は地球の一部だが、日本では農地を除けばその所有権を原則自由に売買することができる。しかも、その所有権はきわめて強力な財産権でありながら、その所有権移転登記をするかどうかは任意である。このことが、今日の「所有者不明土地問題」を招いた根本要因といっていいだろう。高齢化による相続の増加、地価下落による資産としての魅力低下などは時代的背景に過ぎない。とはいえ、そうした時代的背景が今後一段と進むことは確実であるから、登記制度のあり方など土地制度の抜本的改革が遅れれば遅れるほど、この問題の解決がますます難しくなっていくことは明白である。

法務省「不動産登記簿における相続登記未了土地調査」(出典:国土交通省の資料より

法務省「不動産登記簿における相続登記未了土地調査」によると、最後の登記から50年以上経過している割合は、大都市では6.6%、大都市以外では26.6%(出典:国土交通省の資料より)


時代に合わなくなった現行の土地制度

わが国で現行民法が施行され、所有権が規定されたのは約120年前の1898(明治31)年である。翌1899年に不動産登記法が施行されている。これほどの長い歴史(実績)がある土地制度を根本から変革するには相当の困難が伴う。しかし、いまやそれが喫緊の課題となってきていることも事実である。


なぜなら、所有者不明土地問題は、わが国の土地制度がもはや時代にマッチしなくなってきていることの象徴だからである。その典型を一つ挙げれば、人口減少で使われない土地が増加してきているのに、それらの土地を国や自治体に所有者が寄付できる制度がつくられていない。もちろん、公共事業目的があれば別だが、そうでないかぎり国や自治体が土地の寄付を受け付けることはない。にもかかわらず、そうした土地に対しても固定資産税は課税されている。


かつては「土地神話」まで生み出した日本で、「ただでも、いらない」という土地が出現することなどだれが想像しただろうか。しかし、戦争などの特殊要因を除けば有史以来の大転換になる人口減少時代を迎えた今だからこそ、土地制度の抜本的改革に迫られていることは間違いないのである。



問題解決に向けた現政府の対応

現在、政府は以下の3つの実現を目指してこの問題への対応を進めている。
(1)所有者不明土地を円滑に利活用し適切に管理できる社会
(2)所有者不明土地を増加させない社会
(3)すべての土地について真の所有者が分かる社会


(1)については、2018年6月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が可決された。公益性が高い事業に供するためであれば土地収用手続きが緩和され、最大10年間の利用権設定が可能になった。10年間経過後も所有者が現れなければ期間を延長することもできる。所有者が現れた場合は、期間終了後に原状回復をして土地を返還すればいいことになった。同法は2019年6月までに施行される。


なお、同法制定に向け審議を行ってきた国土審議会土地政策分科会の特別部会(山野目章夫部会長)は現在、第二段階として「人口減少社会における土地制度のあり方」をテーマに引き続き議論を進めており、1月24日にこれまでの議論を取りまとめた。主な論点としては「所有者の管理責任」「相続登記の義務化」「所有権を放棄できる制度づくり」などが挙げられている。これらのテーマが(2)の「所有者不明土地をこれ以上増加させない」ための手立てとなる。同部会は2019年2月中に具体的な方向性を提示し、2020年に土地基本法改正を含めた抜本的土地制度改革につなげていく。


最終目的は、(3)の「すべての土地について真の所有者がわかる社会」の構築となる。具体的手立てとしては「土地基本情報総合基盤」(仮称)の構築である。現在各省庁が個別に管理している登記情報や固定資産課税台帳などの各種情報を連携させ、土地とその所有者に関する情報を収集できるシステムを構築する。
また、それでも所有者の確定が困難と判明した土地については「現代版検地」を実施することも検討されている。つまり、一定期間公告し、その間に申し出がなければ新たに設ける組織が占有を開始し、一定期間経過後に所有権を取得させるというものだ。



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